Nehnuteľnosť

Nehnuteľnosť alebo nehnuteľná vec alebo (mimo práva) realita je pozemok a stavba spojená so zemou pevným základom (§ 119 Občianskeho zákonníka). Je to opak hnuteľnej veci.

Nehnuteľnosti

Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. (ďalej len OZ), v § 119 ods.2 uvádza, že: „Nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom“. Táto definícia špecifikuje a rozdeľuje pojem nehnuteľnosti na dva základné druhy, a to pozemky a stavby.

Pozemok a parcela

Pozemkom sa v zmysle §3 ods.1 zák. č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v plat. znení (ďalej len katastrálny zákon) rozumie časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky, katastrálneho územia, zastavaného územia obce, hranicou vymedzenou právom k nehnuteľnosti, hranicou držby alebo hranicou druhu pozemku, alebo rozhraním spôsobu využívania pozemku. Je potrebné si uvedomiť, že hranice pozemkov vyznačené v teréne napr. plotom, kolíkom alebo medzou, nemusia určovať právnu hranicu pozemku. Táto skutočnosť je často príčinou medzisusedských sporov hlavne čo sa týka skutočného užívania výmery pozemkov. V praxi môže dôjsť aj k zámene pojmu pozemok a parcela. Túto nejasnosť však vysvetľuje katastrálny zákon v §3 ods. 3, ktorý uvádza, že „parcelou sa rozumie geometrické určenie a polohové určenie a zobrazenie pozemku v katastrálnej mape alebo v geometrickom pláne s vyznačením jej parcelného čísla“. Teda dá sa povedať, že parcela nám presne špecifikuje daný pozemok do výmery aj do jeho umiestnenia.

Stavba

Stavbou je každý objekt, ktorý je stavaný a následne skolaudovaný podľa príslušných stavebno právnych predpisov. Treba však povedať, že za nehnuteľnosť v našom ponímaní sa v zmysle §119 ods. 2 OZ považuje len stavba, ktorá je spojená so zemou pevným základom. Pevný základ sa skúma z technického hľadiska najmä s ohľadom na to, či stavbu bez narušenia jej hospodárskeho narušenia možno premiestniť. Právne účinne možno nakladať len so stavbami, ktoré sú evidované v katastri nehnuteľnosti. Zvyčajne sa jedná o stavby ku ktorým bolo vydané právoplatné rozhodnutie o povolení užívania stavby (kolaudačné rozhodnutie), ale predmetom právnych vzťahov môžu byť aj rozostavané stavby, ktorých zápis do katastra nehnuteľností umožňuje katastrálny zákon. Zapisovanie rozostavaných stavieb bolo umožnené hlavne z dôvodu ich použitia ako predmetu záložného práva v prospech bánk a následného čerpania finančných prostriedkov z úverov na ich dostavbu.

Byty a nebytové priestory

Aj keď ustanovenie §119 ods. 2 OZ nehnuteľnosti uvádza len dva druhy nehnuteľností (pozemky a stavby), treba povedať, že medzi nehnuteľnosti zaradzujeme aj byty a nebytové priestory. Zaradenie bytov a nebytových priestorov medzi nehnuteľnosti vyplýva z toho, že sú umiestnené v stavbách spojených so zemou pevným základom. Občiansky zákonník v §118 ods. 2 uvádza, že „predmetom občianskoprávnych vzťahov môžu byť tiež byty alebo nebytové priestory“. Bytom sa v zmysle §2 ods.1 zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v plat. znení rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

Byty ako predmet občianskoprávnych vzťahov sú významné hlavne v dvoch oblastiach. A to v oblasti tzv. nájomných bytov kde vlastníkom týchto bytov sú v prevažnej miere obce a tieto byty prenajímajú nájomcom. Ich právne vzťahy sú upravené v Občianskom zákonníku a v zák. č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a bytovými náhradami.

Druhou oblasťou sú vlastnícke práva k bytom a nebytovým priestorom. Základnú úpravu týchto vzťahov ustanovuje zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Keďže väčšina obyvateľov využíva k riešeniu svojej bytovej otázky práve byty, bol v roku 1993 prijatý vyššie uvedený zákon, ktorý upravil privatizáciu (podmienky odkupovania nájomných bytov do vlastníctva nájomcov) bytov. Byty sa stali významným predmetom právnych vzťahov medzi občanmi na trhu s nehnuteľnosťami. Uvedený zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa nevzťahuje len na privatizáciu bytov, ale v súčasnosti hlavne aj na prevody vlastníckeho práva k bytom a nebytovým priestorom medzi občanmi. Aby bol byt alebo nebytový priestor spôsobilý byť predmetom kúpnej zmluvy alebo záložnej zmluvy, je potrebné aby bol zaevidovaný v katastri nehnuteľností.

Kataster nehnuteľností

Evidencia v katastri nehnuteľnosti sa vzťahuje len na byty, ktoré sú predmetom vlastníckych vzťahov, teda nie na nájomné byty. Aj pre samotné nadobudnutie vlastníctva bytu nestačí len spísanie a podpísanie či už kúpnej alebo darovacej zmluvy ale preto, aby sa nadobúdateľ bytu stal jeho vlastníkom je potrebné mať nielen peniaze, ale aj vykonať návrh na vklad predmetnej zmluvy do katastra, kde príslušná Správa katastra svojim rozhodnutím povolí vklad vlastníckeho práva pre nadobúdateľa. Vlastnícke právo pre nadobúdateľa vzniká teda až dňom právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. Trochu iná situácia je pri privatizácii vyššie spomínaných nájomných bytov kde vlastníctvo k prevádzanému bytu nadobúda nájomca ku dňu doručenia návrhu na vklad do katastra nehnuteľnosti.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neupravuje len podmienky nadobúdania vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, ale aj práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy, práva k pozemku zastavanému bytovým domom, otázky vykonávania správy bytových domov, problematiku nadobúdania vlastníctva nových bytov na základe zmluvy o výstavbe, nadstavbe, prípadne vstavbe.

Byt a spôsob jeho nadobudnutia

V roku 1993 bol prijatý zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý upravil privatizáciu (podmienky odkupovania nájomných bytov do vlastníctva nájomcov) bytov. Byty sa stali významným predmetom právnych vzťahov medzi občanmi na trhu s nehnuteľnosťami. Bytom sa v zmysle §2 ods.1 zák. č. 182/1993 Z.z. rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Uvedený zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa nevzťahuje len na privatizáciu bytov, ale v súčasnosti hlavne aj na prevody vlastníckeho práva k bytom a nebytovým priestorom medzi občanmi. Pre to, aby byt bol spôsobilý byť predmetom kúpnej zmluvy alebo záložnej zmluvy, je potrebné aby bol zaevidovaný v katastri nehnuteľnosti. Evidencia v katastri nehnuteľnosti sa vzťahuje len na byty, ktoré sú predmetom vlastníckych vzťahov, teda nie na nájomné byty.

Pre samotné nadobudnutie vlastníctva bytu nestačí len spísanie a podpísanie kúpnej zmluvy ale preto, aby sa účel zmluvy naplnil je potrebné aj vykonať návrh na vklad predmetnej zmluvy do katastra nehnuteľností.

Čo je to list vlastníctva

List vlastníctva je tá časť tzv. „súboru popisných informácií“ katastra nehnuteľností, ktorá obsahuje vybrané základné údaje o nehnuteľnostiach daného katastrálneho územia v katastri nehnuteľností, vlastníkoch, právach a o iných vzťahoch k nehnuteľnostiam a iné údaje. Právna úprava sa nachádza vo vyhláške 79/1996 Z.z. a zákone č. 162/1995 Z.z. List vlastníctva obsahuje číslo listu vlastníctva, názov okresu, názov obce a názov katastrálneho územia a skladá sa:

  • z časti “A – majetková podstata”, ktorá obsahuje všetky nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom práv k nehnuteľnostiam (majetkové teleso), a údaje o nich, a to výmmery, druhy pozemkov, príslušnosť k zastavanému územiu obce a iné údaje obsahujúce bližšie vysvetlenia časti A, číslo zmeny,
  • z časti “B vlastníci a iné oprávnené osoby”, ktorá obsahuje mená, priezviská, rodné priezviská alebo názvy vlastníkov nehnuteľností a iných oprávnených osôb, dátumy narodenia, rodné čísla alebo identifikačné čísla organizácií, spoluvlastnícke podiely, titul nadobudnutia podľa verejnej listiny alebo inej listiny, miesto trvalého pobytu alebo sídlo, iné údaje obsahujúce bližšie vysvetlenia časti B, poznámky o skutočnostiach súvisiacich s nehnuteľnosťami alebo s právami k nehnuteľnostiam a číslo zmeny,
  • časti „C – ťarchy“,, ktorá obsahuje vecné bremená (obsah vecného bremena, označenie oprávneného z vecného bremena vrátane zápisu vecného bremena v liste vlastníctva oprávneného), záložné práva (označenie záložného veriteľa), predkupné práva, ak majú mať účinky vecných práv (označenie oprávneného z predkupného práva), iné práva, ak boli dohodnuté ako vecné práva a iné údaje obsahujúce bližšie vysvetlenia časti C a číslo zmeny; časť C neobsahuje údaj o výške dlhu.

Z prvých dvoch častí sa dozviete, o akú nehnuteľnosť ide a kto je jej vlastníkom, prípadne ktorá osoba má k nehnuteľnosti iné práva, povedzme právo nájmu.

Tretiu časť – časť o ťarchách by nemal prehliadnuť nikto, kto sa o kúpu pozemku, domu či bytu zaujíma, pretože list vlastníctva poskytuje informáciu aj o tom, či nehnuteľnosť nie je zaťažená nejakými záväzkami. Ak je táto časť, teda bod C listu vlastníctva „bez zápisu“, môžete si byť istí, že na predmetnej nehnuteľnosti do dňa vydania listu vlastníctva katastrálnym úradom neviaznu žiadne ťarchy.

Všímať si treba aj poznámky. Zapisuje sa v nich napríklad uvalenie konkurzu na majetok vlastníka, začatie exekučného alebo vyvlastňovacieho konania, prípadne aj spochybnenie hodnovernosti údajov katastra.

Pravidlom je, že všetky nehnuteľnosti (pozemky, stavby, byty), ktoré vlastní jedna osoba v jednom katastrálnom území, by mali byť uvedené na jednom výpise z listu vlastníctva. Je to síce pravidlo, nie však zákonné. Ak má napríklad manžel byt v bezpodielovom spoluvlastníctve s manželkou a v tom istom katastrálnom území má ešte aj inú nehnuteľnosť, ktorá je v jeho výlučnom vlastníctve a je už uvedená na inom liste vlastníctva, pod iným číslom, aj výpis sa vydáva osobitne. Každý list vlastníctva a výpis z neho sa vzťahuje vždy na tzv. majetkové teleso – budovu, byt, pozemok alebo inú nehnuteľnosť.

V prípade bytov správy katastra vystavujú len čiastočný výpis z listu vlastníctva vzťahujúci sa na konkrétnu osobu a byt. Vyhláška im tento postup umožňuje a závisí od žiadateľa, o ktorý výpis požiada. Ak niekto chce nakladať len so svojím bytom, nemusí mať informáciu aj o vlastníkoch ostatných bytov v dome.

List vlastníctva pre jeho dôležitosť neslobodno fyzicky poskytnúť nikomu, vždy možno dostať iba výpis z listu vlastníctva alebo jeho kópiu. Podľa § 115 spomínanej vyhlášky “Správa katastra vyhotoví na požiadanie výpis z listu vlastníctva, ako aj kópiu z listu vlastníctva, ktorý je verejnou listinou”. Kópia originálu a výpis z originálu sú rovnocenné – kópia obsahuje aj predchádzajúce zápisy o nehnuteľnosti, výpis len platný stav bez predchádzajúcich zápisov.

Vodný tok a podzemná voda

Podľa § 120 Občianskeho zákonníka stavba, vodný tok ani podzemná voda nie je súčasťou pozemku, a teda ani nehnuteľnosti. V slovenskom práve neplatí zásada superficies solo cedit.

Superficies solo cedit

Superficies solo cedit (doslova: Vrch ustupuje spodku) je právna zásada, ktorej počiatky môžeme nájsť už v antickom Ríme, keď ju ako prvý vyslovil rímsky právnik Gaius. Jej podstatou je princíp, že všetky stavby či iné objekty, ktoré sa nachádzajú na pozemku a sú pevne spojené so zemou, patria neoddeliteľne k tomuto pozemku. Vlastník pozemku je teda vždy zároveň vlastníkom všetkých stavieb na pozemku. Výnimkou z tejto zásady je právny inštitút práva stavby, ktorý umožňuje legálne stavať na pozemku aj nevlastníkovi.

Superficies solo cedit na Slovensku

Hoci zásada superficies solo cedit platí dodnes takmer vo všetkých štátoch Európy, na území Slovenska platila len do roku 1950, kedy bol prijatý prvý spoločný česko-slovenský občiansky zákonník. Tento vyslovene ustanovuje, že stavby nie sú súčasťou pozemku. To sa nezmenilo ani po prijatí nového občianskeho zákonníka v roku 1964, hoci tento už negáciu zásady superficies solo cedit výslovne neustanovuje (zákonodarca to nepovažoval za potrebné). Napriek očakávaniam sa tento stav nepodarilo odstrániť ani po prijatí veľkej novely občianskeho zákonníka v roku 1991. Naopak, opäť sa do textu dostala výslovná negácia tejto zásady.


Pridaj komentár