Chystáte sa požiadať o hypotéku? Sledujte rast sadzieb a konajte rýchlo

Rozmýšľate nad hypotekárnym úverom? Čas môže pracovať proti vašej peňaženke. Rastúce úrokové sadzby dokážu navýšiť splátky tak, že hypotéka sa pre vás stane nedosiahnuteľnou métou. V tomto roku dochádza k znižovaniu úrokov, čo sa však môže zmeniť zo dňa na deň. Nečakajte preto na lepšie podmienky a konajte rýchlo.

Úrokové sadzby hypoték: aj 1 % vás bude stáť veľa

Pred žiadosťou o hypotekárny úver si len málokto uvedomí, že vyšší úrok nie je len o vyššej mesačnej splátke. Rozdiel v úrokoch vo výške 1 % môže znamenať, že vám banka úver neschváli. Toto jedno percento v kontexte hypotéky na 30 rokov znamená rozdiel, za ktorý by ste kúpili byt s jednou izbou navyše alebo nové auto. Preto nemávajte rukou nad tým, či vám banka ponúka hypotéku s 3- alebo 4-percentným úrokom.

Ako sa premietajú úrokové sadzby do celkových podmienok hypotéky? Ako príklad uvedieme úver vo výške 150 tisíc eur na 30 rokov. Navýšenie splátky o 1 % robí približne 85 € mesačne, t. j. 1000 € ročne. Za 30 rokov ide o sumu 30 tisíc. Tieto peniaze ste mohli investovať do vybavenia domácnosti alebo do štúdia detí. Ide o veľmi drahú daň za čakanie a nesprávne rozhodnutia.

Prečo úroky rastú a prečo sa to týka aj vás?

Prečo úrokové sadzby na hypotekárne úvery rastú? „Hlavnú úlohu hrá štandardne Európska centrálna banka a jej zdvíhanie úrokovej sadzby. V súčasnej dobe je však za zvyšovaním úrokových sadzieb konflikt na Blízkom východe, ktorý zdvihol swapovú sadzbu na obdobie 3 rokov o cca 0,7%,“ vysvetľuje Slavomír Molnár, finančný sprostredkovateľ zo spoločnosti PROSIGHT.

Dôležitým faktorom sú tiež výnosy štátnych dlhopisov. Ak investori žiadajú od štátu vyššie úroky za dlh, banky to musia premietnuť aj do cien hypoték.

Vyššie úrokové sadzby majú negatívny dosah na všetkých. Aj na vašu celkovú bonitu. V očiach regulátora, Národnej banky Slovenska, je dôležitá vaša schopnosť splácať úver aj v prípade, že úroky stúpnu o ďalšie 2 %.

Ak sú v súčasnosti sadzby 4 %, banka vás testuje na 6 %. Znamená to, že žiadatelia s príjmom na hrane sa stávajú v očiach banky menej bonitnými. Hoci by ste splátku v tomto roku zvládli, testom neprejdete. Výsledkom je nižšia výška úveru v desiatkach tisíc. Vaša vysnívaná nehnuteľnosť sa tak stane nedostupnou nie preto, že by ste na ňu nemali, ale preto, že ste prišli neskoro.

Žiadateľ o úver pod mikroskopom: čo banky sledujú?

Ako prebiehajú analýzy bánk? Prečo vám hypotéka nebola schválená? Celková bonita klienta nie je len jedno číslo, ale súbor viacerých aspektov. Banka prihliada na tieto ukazovatele:

Stabilita príjmu klienta

Myslíte si, že máte dostatočný príjem? Je však stabilný? Nemeníte často zamestnanie? „Zamestnanci s trvaním pracovného pomeru aspoň 6 mesiacov majú ideálne podmienky z pohľadu akceptácie príjmu na získanie hypotéky. Hypotéku môžu samozrejme získať aj podnikatelia, ale musia banke preukázať históriu príjmov cez daňové priznanie, dokladovať výpisy z účtu. Banky pri príjmoch z podnikania štandardne akceptujú len určité percento z tržieb,“ popisuje Slavomír Molnár z PROSIGHT. Ako ďalej dodáva, ak človek plánuje žiadať o úver, určite odporúča sa poradiť s odborníkom.

Čisté úverové registre

Banka vidí aj to, o čom vy netušíte. Vďaka úverovým registrom banky dokážu overiť splátky hypotéky či úveru v inej banke, splátky faktúr u mobilného operátora alebo prečerpanie na účte. Ak nemáte čistý register, hypotekárny úver nedostanete.

Existujúce finančné záväzky

Dlhy z príjmu (DTI) v mnohých prípadoch nepustia. Vaša zadlženosť nesmie presiahnuť osemnásobok ročného príjmu. Na limity DTI vplývajú aj lízingy či kreditná karta, a to aj v prípade, že ju nečerpáte. Dôležitý je tiež ukazovateľ vašej schopnosti splácať (DSTI). Ten vyjadruje podiel mesačných splátok úverov na čistom príjme domácnosti. Národná banka Slovenska stanovila limit, ktorý určuje, že splátky úverov nemôžu presiahnuť 60 % čistého príjmu po odrátaní životného minima.

Vlastné zdroje na kúpu nehnuteľnosti

V minulosti banky poskytovali 100 % hypotéky. Tie sú už minulosťou a štandardom sa stali úvery do 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšné peniaze musíte doplatiť z vlastných zdrojov. Pri raste sadzieb je dôležité mať tieto zdroje pripravené, pretože banky bývajú v odhadoch hodnoty opatrnejšie.

Nemáte žiadne vlastné zdroje? Aj v tomto prípade je možné získať vyšší úver. Vašim riešením je americká hypotéka – úver zabezpečený inou nehnuteľnosťou. Americká hypotéka má dlhšiu splatnosť ako iné bezúčelové úvery. V porovnaní s nezabezpečenými spotrebnými úvermi sú úroky pri americkej hypotéke výrazne nižšie. Výhodou je tiež to, že nemusíte banke zdokladovať účel použitia peňazí.

Panika vám hypotéku nevybaví. Dobrý odborník áno

Rast úrokových sadzieb môže byť stresujúci, ale nie je dôvodom na paniku. Dôležité je konať metodicky a mať stratégiu. Ak vidíte, že úroky rastú, nečakajte na otočenie trhu. Pasivita vedie k strate tisícov eur v budúcom preplatení úveru. Správnym krokom je staviť karty na služby odborníkov. Finančný sprostredkovateľ vám pomôže s výberom banky a nastaví proces tak, aby ste neprišli o peniaze.

Kto chce bývať vo vlastnom a potrebuje k tomu hypotekárny úver, mal by začať konať už dnes. Rastúce sadzby nie sú len strašiakom v správach, ale reálnou pascou. Ich rast znamená náklady, ktoré ovplyvnia vašu životnú úroveň. Rýchla reakcia na zvýšenie úrokov je tou najlepšou investíciou, ktorú môžete urobiť.