Prenájom športovej infra: padel/pickleball kurty

Prečo práve padel a pickleball

Padel aj pickleball sú dynamicky rastúce raketové športy s nízkou vstupnou bariérou a vysokou sociálnou atraktivitou. Pre prenajímateľov nehnuteľností a investorov do netradičných aktív predstavujú mikro-infraštruktúry s relatívne rýchlou výstavbou, predvídateľnou prevádzkou a diverzifikovanými príjmami. Článok podrobne rozoberá náklady, prevádzku a modely návratnosti tak, aby prenájom (alebo výstavba a následný prenájom) kurtov pre padel/pickleball dával dlhodobý ekonomický zmysel.

Trhový kontext a dopyt

Demografia: vysoká participácia vo veku 20–55, komunitný charakter, vhodné pre rodiny a firemné teambuildingy.
Trend „pay-per-use“: zákazník platí za hodinu a komfort (rezervácie online, svetlá, šatne).
Mestská hustota: nevyužité dvory, logistické parky a retail parky sú vhodné na konverziu.
Sezónnosť: exteriér = jar–jeseň peak; interiér = celoročná stabilita.

Typológia projektov a varianty prenájmu

Exteriérové kurty: rýchla výstavba, nižší CAPEX, vyššie riziko počasia, citlivosť na hluk.
Interiérové kurty (haly/„air dome“): vyšší CAPEX, vyššia využiteľnosť a príjmy, lepšia akustika a komfort.
Single-asset vs. zhluk (cluster): 1–2 kurty sú citlivejšie na prázdne sloty; 3–6 kurtov optimalizuje turnaje a firemné akcie.
Prevádzkový model: (a) vlastná prevádzka na vlastnom/ prenajatom pozemku; (b) dlhodobý nájom pozemku a sub-prenájom kurtov (franchising/operátor); (c) „white-label“ pre retail park s podielom na tržbách.

Výber lokality

Dostupnosť: MHD + parkovanie, 10–20 min. dojazd pre spádovú zónu.
Hluk a susedia: „ping“ zvuk výpletov – nutné posúdenie odstupových vzdialeností a clon (umelecké steny, zeleň, akustické panely).
Viditeľnosť: bannery, LED totem, dohľadateľnosť na mapách a športových platformách.
Napojenia: elektrina (LED, vykurovanie vzducholodi), voda (sociálne zázemie), dažďová kanalizácia.

Povoľovacie procesy a normy

Požiadavky sa líšia podľa územného plánu a typu konštrukcie. Zvyčajne ide o dočasnú stavbu (air dome) alebo jednoduchú stavbu (oceľová hala, exteriérový kurt s stĺpmi a sklom). Potrebné býva stanovisko k hlukovej záťaži, dopravnej obsluhe a požiarnobezpečnostné riešenie pri halách. Pre prenájom na cudzom pozemku si v zmluve ošetrite povolenia, náklady na prípojky a schvaľovanie reklám.

Technické riešenie a štandard výstavby

Padel kurt: rozmery ~20 × 10 m, sklenené steny, kovová konštrukcia, povrch (umelá tráva so silikátovým granulátom), LED osvetlenie 200–500 lux (turnajovo viac).
Pickleball kurt: menšie rozmery (~13,4 × 6,1 m čistá hracia plocha), možná konverzia z tenisového/bedmintonového podkladu, lacnejšie oplotenie a siete.
Podklady: betónová doska alebo kvalitná zhutnená štrková vrstva s drenážou; pozor na rovinnosť a odvodnenie.
Air dome/nafukovacia hala: ventilátory, ukotvenie, núdzové východy, vykurovanie/temperovanie.
Doplnky: šatne, sprchy, skrinky, recepcia/bar, sklad náradia, tribúna pre turnaje.

CAPEX: investičné náklady (orientačné)

Položka	Padel (EUR/kurt)	Pickleball (EUR/kurt)	Poznámka
Hracia plocha + konštrukcia	35 000 – 55 000	8 000 – 18 000	sklo/konštrukcia vs. sieť/plot
Povrch a línie	6 000 – 10 000	3 000 – 6 000	umelá tráva vs. viacúčelový povrch
LED osvetlenie	3 000 – 7 000	2 000 – 4 000	podľa lux a stožiarov
Podkladová doska/drenáž	8 000 – 15 000	5 000 – 9 000	závislé od podložia
Air dome (na 3–4 kurty)	–	–	120 000 – 220 000 (celok)
Šatne/sociálne zázemie (moduly)	40 000 – 90 000 (projekt)		kontajnery, inštalácie
Rezerva a projekcia	10–15 % CAPEX		nepredvídané práce

Poznámka: Rozpätia odrážajú rozdiely v kvalite, dodávateľoch a dovoze. Pri clustri 3–6 kurtov fungujú úspory z rozsahu.

OPEX: prevádzkové náklady

Nájom pozemku/haly: 8–20 EUR/m²/rok exteriér; 40–80 EUR/m²/rok interiér (orientačne).
Energie: LED (svietenie podvečer), vykurovanie/temperovanie haly, ventilátory domov.
Personál: manažér + čiastočné úväzky; samoobslužné režimy s prístupovými systémami znižujú náklady.
Údržba: výmena výpletov, opravy skla/sietí, kosenie zelene, čistenie povrchu, revízie elektro/PO.
Poistenie a dane: majetok, zodpovednosť, prípadne prerušenie prevádzky.
Marketing a platformy: provízie rezervačných portálov, sociálne siete, lokálne partnerstvá.
Licencie/Poplatky: turnaje, hudobné práva, komunálny odpad, voda/kanalizácia.

Výnosy: základné a doplnkové pramene

Hodinové prenájmy: dynamické ceny podľa dňa/času (prime time 16:00–21:00).
Cluby a členstvá: mesačné balíky hodín so zľavou, priority rezervácií.
Kurz a tréning: tréneri (rev-share) 70/30 až 80/20, junior programy.
Turnaje a ligy: štartovné, sponzoring, predaj merchu.
F&B a retail: káva, iontové nápoje, loptičky, výplety, prenájom rakiet.
Reklamné plochy: mantinely, stĺpy, podlaha, LED panely; zmluvy 6–12 mesiacov.

Cenotvorba a obsadenosť

Pre padel v mestách sa typicky pohybuje hodinová sadzba v intervale 20–45 EUR/kurt/hod (exteriér nižšie, interiér vyššie). Pickleball býva o 20–40 % lacnejší. Obsadenosť je kľúč: cieľ 35–45 % pri exteriéri (ročný priemer), 50–65 % pri interiéri. Prime-time obsadenosť 70–90 % kompenzuje slabšie dopoludnia.

Modelový príklad: 3 padel kurty pod „air dome“

Predpoklady:

CAPEX: 3 × 55 000 (kurty + povrchy + svetlá) + air dome 180 000 + zázemie 60 000 + prípojky 30 000 + 12 % rezerva = ~432 000 EUR.
Priemerná cena: 32 EUR/hod; obsadenosť ročne 58 %.
Prevádzka: personál a služby 7 500 EUR/mes., energie 3 800 EUR/mes., nájom 3 000 EUR/mes., ostatné 1 200 EUR/mes. = 15 500 EUR/mes.

Výpočet tržieb: 3 kurty × 14 hodín denne × 365 dní × 58 % = 8 900 hodín/rok; × 32 EUR = 284 800 EUR/rok (23 733 EUR/mes.).

Hrubý prevádzkový zisk (NOI): 23 733 – 15 500 = 8 233 EUR/mes. (~98 800 EUR/rok). Jednoduchá návratnosť (payback): 432 000 / 98 800 ≈ 4,4 roka.

Senzitivita (čo hýbe návratnosťou)

Scenár	Cena/hod	Obsadenosť	NOI (€/rok)	Payback
Base	32	58 %	~98 800	4,4 roka
Nižšia cena	28	58 %	~63 000	6,9 roka
Vyššia obsadenosť	32	65 %	~132 000	3,3 roka
Zima drahé energie	32	58 %	~78 000	5,5 roka

Financovanie

Bankový úver: 50–70 % CAPEX, splatnosť 5–7 rokov, zabezpečenie a cash-sweep pri slabom výkone.
Leasing/operatívny prenájom pre halu/air dome a svetlá.
Partnerstvá: značky športového vybavenia (výmena za brand a províziu), energy-as-a-service pre LED/vykurovanie.
Granty/obecné dohody: výmenou za komunitné hodiny pre školy a kluby.

Zmluvná architektúra pri prenájme

Nájomná zmluva k pozemku/hale: dĺžka 5–10 rokov + opcie; jasná definícia investícií nájomcu, práva k stavbe a k demontáži.
Indexácia nájomného: CPI s ročným stropom; mechanizmus zdieľania tržieb nad určitý „threshold“.
Servisné poplatky: kto hradí energie, odpad, údržbu plôch, snehové záťaže (air dome).
Poistenie a zodpovednosť: limity, spoluúčasť, krytie skiel, úrazové poistenie hráčov, zodpovednosť prevádzkovateľa.
Hluk a prevádzkové hodiny: v domovom poriadku + technické opatrenia (clony, časy bez svetiel).

Prevádzka a technológie

Rezervačný systém: online platby, dynamické ceny, čakacie listiny, kreditové balíky.
Prístup a bezpečnosť: smart zámky, turnikety, CCTV, vzdialený support.
Údržba povrchov: kefovanie trávy, doplňovanie granulátu, pravidelné napínanie sietí a revízie skiel.
Energetika: LED s pohybovými senzormi, ekvitermická regulácia vykurovania, rekuperácia pri halách.
Zákaznícka skúsenosť: čisté šatne, sprchy, káva, predaj loptičiek/rakiet, komunitné večery.

Akustika a susedské vzťahy

Pri exteriéri je kľúčové včasné meranie hluku a návrh opatrení: akustické panely za bránami, živé ploty, orientácia kurtov, obmedzenie večných hodín osvetlenia. Dokumentujte sťažnosti a transparentne komunikujte s obcou; ponúknite komunitné sloty zdarma.

Daňové a účtovné súvislosti

DPH: poskytnutie športovej infraštruktúry môže podliehať základnej sadzbe; pri nájme pozemku/haly často oslobodenie s možnosťou opcie – konzultujte s daňovým poradcom.
Odpisy: technické zhodnotenie, modulové zázemie a air dome sa odpisujú rozdielne.
Poplatky obci: drobné stavby, reklamné zariadenia, miestne dane.

Pickleball ako doplnok k padlu

Vzhľadom na nižší CAPEX a menšie nároky na priestor je pickleball ideálny ako „filler“ pre slabšie sloty alebo rodinné programy. Konverzia jedného padel kurtu na dva pickleball kurty v interiéri zvyšuje flexibilitu programovania turnajov.

Riziká a mitigácia

Počasie/energetické šoky: hybridný model (exteriér + air dome), dlhodobé fixácie cien energií.
Regulačné riziko hluku: vopred štúdia, monitoring, dohody o prevádzkovej dobe.
Dopytová volatilita: vernostné programy, ligy, spolupráca s trénermi a školami.
Dodávateľské riziko: záručné podmienky, retenčné platby, servisné SLA.
Finančné riziko: stres-test scenárov, rezervný fond min. 6 mesiacov OPEX.

Exit a likvidita investície

Predaj prevádzky: zavedenému športovému operátorovi alebo retail-parku.
Sale-and-leaseback: monetizácia vybavenia (air dome, konštrukcie) s dlhodobým nájmom.
Relokácia: modulárne prvky (kurty, dome, kontajnery) umožňujú presun pri tlaku na pozemok.

Checklist pre prenajímateľa a investora

Overte územný plán a hlučnosť, získajte písomné stanoviská.
Vyčísľte CAPEX s 10–15 % rezervou, porovnajte 3 ponuky dodávateľov.
Modelujte 3 scenáre obsadenosti a cien, sledujte energetické citlivosti.
Vyjednajte nájom so zdieľaním tržieb a jasnou údržbou/servisom.
Zabezpečte poistenia, revízie, bezpečnostné štandardy a domový poriadok.
Implementujte rezervačný a prístupový systém, nastavte KPI (obsadenosť, ARPH, CAC/LTV).

Padel a pickleball prinášajú atraktívnu kombináciu relatívne nízkeho CAPEXu, vysokej využiteľnosti priestoru a širokej zákazníckej základne. Dobre zvolená lokalita, disciplinovaná prevádzka a zmluvné pokrytie rizík dokážu priniesť návratnosť 3–6 rokov pri interiérových clustroch a 4–8 rokov pri exteriéri. Pre portfóliá „Reality, prenájmy & netradičné investície“ ide o škálovateľnú triedu aktív s priaznivým pomerom rizika a výnosu, obzvlášť ak je súčasťou širšieho športovo-komunitného mixu.