Stres test domácnosti pred podpisom zmluvy

Prečo robiť stres test domácnosti pred podpisom zmluvy

Stres test domácnosti je systematická analýza, ako váš rozpočet zvládne nepriaznivé situácie po čerpaní úveru (hypotéka, účelový úver, splátkový predaj). Cieľom je overiť udržateľnosť splácania, identifikovať slabé miesta a nastaviť bezpečnostné rezervy (finančné, zmluvné, poistné), aby ste sa vyhli riziku omeškania a nútených predajov. Banky síce testujú vašu bonitu, no vlastný stres test je prísnejší a prispôsobený realite vašej domácnosti.

Kľúčové ukazovatele, ktoré musíte poznať

• DSTI (Debt Service-to-Income): podiel mesačných splátok na čistom mesačnom príjme domácnosti. Bezpečná zóna je spravidla do 30–35 %; nad 40 % už stres narastá.
• DTI (Debt-to-Income): násobok ročného čistého príjmu, ktorý predstavuje celkový dlh. Nižšie DTI = väčšia manévrovacia zóna pri šokoch.
• LTV (Loan-to-Value): pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti. Nižšie LTV znamená nižší úrok a viac možností pri refixácii/refinancovaní.
• Likvidná rezerva: hotovosť alebo rýchlo dostupné úspory. Odporúčanie: 6–12 mesačných výdavkov domácnosti (vrátane splátok).
• Fixácia úroku: dĺžka obdobia s nemennou sadzbou. Čím kratšia, tým dôležitejší stres test na budúci nárast sadzieb.

Východiskový rozpočet: ako ho zostaviť

1. Príjmy: čisté mzdy, podnikanie, rodičovské, nájmy, opakované dávky. Označte stabilné vs. premenné položky.
2. Pevné výdavky: bývanie, energie, doprava, škôlka/škola, poistenia, strava (minimálny kôš), splátky existujúcich úverov.
3. Premenné výdavky: voľnočas, dovolenky, obedy, predplatné. V stres teste ich viete škálovať nadol.
4. Nová splátka úveru: anuitná splátka pri aktuálnej sadzbe a splatnosti.
5. Rezerva a ciele: pravidelné sporenie (rezerva), investície, deti, auto.

Výsledkom je mesačný prebytok/deficit. Ak je po započítaní novej splátky prebytok < 10 % príjmu, stres test nastavte obzvlášť prísne.

Modelovanie šokov: čo by sa mohlo pokaziť

• Úrokový šok: nárast sadzby o +2 až +5 p.b. po skončení fixácie (alebo skôr pri pohyblivej sadzbe). Pri hypotékach sledujte aj kombináciu s vyšším zostatkom istiny na začiatku.
• Príjmový šok: pokles príjmu o 20–40 % (nezamestnanosť jedného z partnerov, materská/rodičovská, choroba).
• Inflačno–nákladový šok: rast energií a nákladov domácnosti o 15–30 %.
• Kurzové riziko: ak máte príjem alebo záväzky v cudzej mene.
• Životné udalosti: narodenie dieťaťa, servis auta/strechy, vyššie školné, starostlivosť o člena rodiny.

Scenáre stres testu: od konzervatívneho po extrémny

Výpočtový rámec: jednoduché vzorce

• Anuitná splátka: Splátka = P · r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ), kde P je istina, r mesačná sadzba, n počet mesiacov.
• DSTI po šoku: DSTI = (súčet splátok po šoku) / (príjem po šoku).
• Dĺžka rezervy: Počet mesiacov = likvidná rezerva / (mesačné výdavky + splátky).

Pravidlo rozumnosti: aj po šoku by DSTI nemalo presiahnuť 40–45 % a likvidná rezerva by mala pokryť aspoň 9–12 mesiacov výdavkov pri kombinovanom scenári.

Modelový príklad: domácnosť s hypotékou

Vstupy: čistý príjem 2 400 €/mes., bežné výdavky 1 200 €, nová hypotéka 180 000 € na 30 rokov, úrok 4,2 % p.a., fixácia 5 rokov.

• Základ: anuitná splátka ≈ 880 €; DSTI ≈ 880 / 2 400 = 36,7 %. Prebytok ≈ 320 €.
• Úrokový šok +3 p.b. po fixácii: sadzba 7,2 % → splátka ≈ 1 230 €; DSTI ≈ 51,3 %. Bez úpravy výdavkov vysoké riziko.
• Kombinovaný šok: príjem –20 % (1 920 €), výdavky +15 % (1 380 €), sadzba 7,2 % → rozpočtový deficit ≈ 690 € (1 230 € splátka + 1 380 € výdavky – 1 920 € príjem).

Interpretácia: už samotný úrokový šok posúva DSTI nad bezpečnú hranicu. Riešením je vyššia rezerva, nižšia výška úveru, dlhšia splatnosť (dočasne), alebo dlhšia fixácia a zníženie bežných výdavkov.

Rezervy: koľko je dosť a kde ich držať

• Likvidná zložka: 6–12 mesiacov výdavkov na okamžite dostupných účtoch (sporiaci účet, termínované vklady s krátkou viazanosťou).
• Strednodobá zložka: konzervatívne investície na udalosti o 1–3 roky (auto, opravy). Nie je náhradou likvidnej rezervy.
• Technická rezerva v rozpočte: minimálne 10–15 % „voľnej kapacity“ po zaplatení splátok a základných výdavkov.

Poistenia a zmluvné prvky ako súčasť stres testu

• Rizikové životné poistenie: krytie smrti a invalidity aspoň do výšky zostatku úveru pre primárneho živiteľa.
• Dočasná PN/nezamestnanosť: opatrne hodnotiť čakacie lehoty, výluky a stropy plnenia; poistenie je doplnok, nie náhrada rezervy.
• Flexibilita úveru: bezplatná zmena dňa splatnosti, odklad splátok, mimoriadne splátky, možnosť predĺžiť splatnosť pri šoku.

Fixácia, refixácia a scenáre budúcich sadzieb

Pri krátkej fixácii rátajte s vyššou volatilitou splátky. Dlhšia fixácia stabilizuje cashflow, no môže byť drahšia. Pri blížiacej sa refixácii si vyžiadajte predbežné ponuky s predstihom (6–9 mesiacov), urobte stres test na +3 p.b., a sledujte, či sa už dnes neoplatí refinancovať alebo znížiť istinu mimoriadnou splátkou.

Optimalizačné páky pred podpisom

1. Zníženie istiny: vyššia akontácia alebo postupná mimoriadna splátka pred refixáciou.
2. Splatnosť: predĺženie znižuje splátku (krátkodobá úľava), no celkové úroky rastú; kombinujte s plánom skoršieho splatenia.
3. Výber fixácie: tak dlhá, aby pokryla najbližšie rizikové obdobie (napr. rodičovská, štúdium detí).
4. Redukcia fixných výdavkov: konsolidácia drobných úverov, lacnejšie energie/poistenia, audit predplatných.
5. Diverzifikácia príjmu: druhý zdroj príjmu, zmluvná indexácia mzdy, núdzové „buffer“ hodiny/brigády.

Varovné signály, že úver je príliš veľký

• DSTI v základnom scenári > 35–40 % alebo po +3 p.b. > 45 %.
• Rezerva pokrýva < 6 mesiacov výdavkov.
• Rozpočet nevie absorbovať 15 % nárast nákladov bez deficitu.
• Veľké blížiace sa výdavky (auto, strecha, zuby) bez krytia v úsporách.
• Príjmy jedného partnera sú vysoko premenlivé a tvoria > 50 % celku.

Kontrolný checklist stres testu (pred podpisom)

Techniky „čo ak“: ako simulovať doma

• Tabuľka/rozpočet: pripravte si jednoduchý model, kde sadzbu, príjem a výdavky viete meniť posuvníkmi alebo percentami.
• Bezpečnostné limity: nastavte si varovania pri prekročení DSTI 40–45 % alebo pri deficite > 100 €/mes.
• Prioritizácia výdavkov: označte položky, ktoré v prípade šoku viete rýchlo znížiť o 20–30 %.

Časté omyly pri stres testovaní

• Ignorovanie refixácie: sústredenie sa len na prvé roky fixácie vedie k „úrokovému prekvapeniu“.
• Preceňovanie schopnosti škrtov: nie všetky výdavky sú elastické; energie a strava majú limity.
• Podhodnotená rezerva: „odložíme si neskôr“ nefunguje pri náhlom šoku.
• Optimistické príjmy: variabilné bonusy a nadčasy nerátajte ako garantované.

Zhrnutie: dôležité rozhodnutia urobte ešte pred podpisom

Silný stres test stojí na realistickom rozpočte, dostatočnej rezerve a konzervatívnych scenároch (+3 p.b. na sadzbe, –20 až –30 % na príjme, +15 % na výdavkoch). Ak v týchto podmienkach zostávate v bezpečnom pásme DSTI a bez trvalého deficitu, zmluvu môžete podpísať s väčšou istotou. Ak nie, upravte parametre úveru, posilnite rezervy alebo posuňte nákup, kým sa čísla nebudú správať odolne aj v zhoršených situáciách.