Airbnb/booking hostiteľ: daňový checklist
Čo vlastne zdaňujete: ubytovanie vs. prenájom
Prvým krokom je správne určenie povahy príjmu. Ak poskytujete krátkodobé ubytovanie so službami (upratovanie, výmena bielizne, recepčné úkony, strava, concierge), ide typicky o ubytovacie služby – príjem z podnikania. Ak len prenajímate priestor bez služieb (dlhodobejší pobyt, bez hotelových prvkov), ide o prenájom. Od klasifikácie sa odvíjajú povinnosti k daniam, poisteniam, živnosti, evidenciám aj k DPH.
Rozhodovací strom na 1 stranu
- Poskytujem služby podobné hotelu/penziónu? → pravdepodobne ubytovacie služby.
- Len prenajímam, bez služieb? → pravdepodobne prenájom.
- Príjem ide mne ako fyzickej osobe, alebo cez s. r. o.? → iné daňové a odvodové režimy.
- Príjmy sú v SR, v inej krajine EÚ, alebo zmiešane? → posúďte daňovú rezidenciu a miesto zdanenia.
Registrácie a povolenia pred prvým hosťom
- Živnosť (ak ubytovacie služby): nahláste začiatok podnikania, nastavte predmet podnikania a spôsob uplatňovania výdavkov.
- Registrácia na daň z príjmov: ak podnikáte, daňový úrad o tom musí vedieť; ak prenajímate bez živnosti, posúďte povinnosť registrácie alebo postačí uvedenie príjmov v ročnom priznaní.
- Miestny poplatok za ubytovanie: vo väčšine miest musíte viesť evidenciu a odvádzať poplatok obci; zistite oznamovaciu povinnosť a periodicitu.
- DPH: sledujte obrat na účely povinnej registrácie; pri ubytovacích službách môže byť aj dobrovoľná registrácia vecou kalkulácie.
- Platobné toky: pri hotovosti preveríte povinnosti k on-line pokladniciam a evidencii tržieb; pri platformových vyplácaniach zabezpečte bankový účet a prehľadné párovanie.
Platformy a reportovanie príjmov
Platformy (Airbnb, Booking.com a ďalšie) bežne poskytujú mesačné/ročné výpisy a v rámci európskych pravidiel pre zdieľanú ekonomiku reportujú agregované údaje daňovým správam. Tieto výpisy použite ako primárny podklad na zostavenie evidencie a daňového priznania.
Evidencia príjmov: čo všetko počítate
- Hrubé príjmy: suma, ktorú zaplatil hosť (vrátane provízie platforme – tá je váš náklad, nie zníženie príjmu).
- Provízie a poplatky platformám: evidujte osobitne na úrovni každej rezervácie alebo minimálne mesačných súhrnov.
- Miestny ubytovací poplatok: inkasujete od hosťa, vykazujete a odvádzate obci – evidujte sadzby, výnimky (napr. deti, služobné cesty ak mesto umožňuje) a termíny.
- Storno a refundácie: zachytávajte dátum a dôvod; rozhodujú o tom, či ide o príjem daného obdobia.
- Zábezpeky (depozity): nie sú príjmom, pokiaľ ich nespotrebujete na úhradu škody.
Daň z príjmov: základné princípy
- Ubytovacie služby (živnosť/s. r. o.): príjmy z podnikania; uplatníte skutočné výdavky alebo paušálne (ak zákon a vaša forma umožňuje), viedťe evidencie a účtovníctvo podľa zvolenej formy.
- Prenájom bez služieb: príjmy z prenájmu; zdanenie rozdielu medzi príjmami a preukázanými výdavkami alebo paušálom (ak právna úprava a vaša situácia umožňuje).
- Lehoty: sledujte termín podania priznania a zaplatenia dane; pri podnikaní aj povinné preddavky na ďalší rok podľa výšky dane.
Výdavky, ktoré si typicky uplatníte
- Provízie platformám a platobným bránam.
- Upratovanie, bielizeň, hygiena (externé služby alebo materiál).
- Energie, internet, TV – podľa využitia pre hostí (pri kombinácii s vlastným bývaním alokujte pomerovo).
- Opravy a údržba, drobný inventár (kuchynské vybavenie, žiarovky, drogeria), pravidelné revízie.
- Odpisy zariadenia a prípadne nehnuteľnosti (pri podnikaní alebo v účtovníctve spoločnosti, podľa pravidiel pre odpisy).
- Marketing a inzercia, poistenie zodpovednosti/majetku, miestne poplatky a správne poplatky.
- Cestovné a iné prevádzkové náklady priamo súvisiace s ubytovaním (napr. nákup spotrebného materiálu).
DPH a cena pre hosťa
Pri prekročení zákonného obratu vzniká povinná registrácia k DPH; pri ubytovacích službách môže hrať rolu aj dobrovoľná registrácia (nárok na odpočet vs. dopad na konečnú cenu). Pri cezhraničných transakciách posudzujete miesto dodania služieb. S platformou si ujasnite, či fakturuje hosťovi ona alebo vy a kto účtuje prípadnú DPH hosťovi i na províziu platformy.
Sociálne a zdravotné poistenie
Režim odvodov závisí od toho, či ide o príjem z podnikania (živnostník/s. r. o.) alebo prenájom mimo podnikania. Pri podnikaní rátajte s zdravotným a následne podľa výsledku roka aj sociálnym poistením; pri prenájme skontrolujte, aké povinnosti má fyzická osoba k zdravotným odvodom v danom roku. Pri spoločnosti sa odvody posudzujú na úrovni mzdy/odmeny vlastníka, nie na úrovni samotného zisku firmy.
Miestny ubytovací poplatok a štatistiky
- Registrácia voči mestu/obci, mesačné alebo kvartálne hlásenia a odvody poplatku.
- Evidencia prenocovaní a osôb (denníky ubytovaných) podľa miestnych predpisov a prípadných štatistických výkazov.
- Oslobodenia/výnimky a spôsob ich preukazovania (lekárske účely, služobné cesty, deti – ak miestna VZN upravuje).
Fakturácia a doklady pre hostí
- Ujasnite si, kto je predajcom (vy alebo platforma) a komu fakturujete – hosťovi alebo platforme.
- Ak prijímate hotovosť na mieste, preveríte povinnosti k on-line registračnej pokladnici a formu potvrdenia o platbe.
- Pri firemných klientoch spravidla vystavíte faktúru so všetkými náležitosťami (IČO, IČ DPH, rozpis poplatku za ubytovanie).
Menové a kurzové otázky
Platformy vyplácajú v rôznych menách. Pri zostavení daňového priznania vykonajte kurzové prepočty príjmov a výdavkov jednotným, zákonom dovoleným spôsobom. Uchovajte zdroj kurzov a metodiku (štandardizujte si postup – napr. ku dňu prijatia platby).
Ochrana osobných údajov a domový poriadok
Pri evidencii hostí spracúvate osobné údaje – nastavte minimálny rozsah, informovanie hostí a bezpečné uloženie. Ak poskytujete ubytovanie v bytovom dome, pripravte domový poriadok a zlaďte ho so stanovami spoločenstva vlastníkov či nájomnými pravidlami domu.
Checklist pred sezónou
- Vyjasnená klasifikácia príjmov (ubytovanie vs. prenájom).
- Správne registrácie (živnosť, daň z príjmov, DPH ak treba, obecný poplatok).
- Pripravené zmluvné dokumenty (VOP/house rules, storno podmienky), poistky (zodpovednosť, majetok).
- Nastavená evidencia rezervácií, príjmov, provízií, ubytovacích poplatkov a výdavkov.
- Zvolený režim výdavkov (skutočné vs. paušálne) a spôsob odpisovania zariadenia.
- Overené DPH a fakturácia (kto fakturuje komu; DPH na províziu platformy).
- Interný postup kurzových prepočtov a archivácia výpisov z platforiem a banky.
Checklist na konci mesiaca
- Stiahnutý mesačný výpis z platformy, párovanie platieb a provízií.
- Vyčíslený a odvedený miestny poplatok obci, odovzdané hlásenie.
- Zaúčtované výdavky (upratovanie, práčovňa, materiál, energie, reklama).
- Archivované faktúry od dodávateľov a provízne doklady od platforiem.
Checklist na konci roka
- Uzavreté evidencie podľa typu príjmu; vyčíslený základ dane.
- Vyhodnotený režim výdavkov (či sa neoplatí zmeniť do budúcna).
- Skontrolované povinnosti k preddavkom na daň a prípadné odvody na ďalší rok.
- Pripravené daňové priznanie a prílohy (prehľady z platforiem, kurzy, odpisy).
Rizikové oblasti, na ktoré si dať pozor
- Zámena prenájmu a ubytovacích služieb: nesprávna klasifikácia mení dane, odvody a DPH.
- Nezahrnuté provízie a poplatky do evidencie: skresľujú základ dane a DPH.
- Nesprávny kurz pri menových operáciách: môže viesť k chybám v priznaní.
- Miestny ubytovací poplatok: chýbajúce hlásenia a oneskorené odvody vedú k sankciám.
- Nejasný fakturačný tok medzi vami, platformou a hosťom: riziko dvojitého alebo nulového zdanenia v DPH.
Stručný príklad účtovného/daňového toku
Hosť zaplatí cez platformu 300 €. Platforma si ponechá províziu 45 € a vyplatí vám 255 €. Do príjmov evidujete 300 €, do výdavkov 45 € províziu. Ak ste povinní odvádzať miestny poplatok, vyčleníte jeho časť a odvediete obci v predpísanom termíne. Ostatné výdavky (upratovanie, bielizeň, energie) pripočítate na základe dokladov. Zostatok tvorí základ pre daň z príjmov, prípadne aj základ pre odvody podľa vášho režimu.
Minimalistický dokumentačný balík do šanónu
- Ročné a mesačné výpisy z platforiem + bankové výpisy.
- Faktúry za upratovanie, bielizeň, energie, internet, poistenia, marketing.
- Doklady o odvodoch miestneho ubytovacieho poplatku a hlásenia.
- Vnútorná smernica: kurzový prepočet, pravidlá alokácie nákladov (napr. pri spoločnom užívaní), archivačné lehoty.
Zhrnutie
Úspešný hostiteľ má tri piliere: správnu klasifikáciu príjmu (ubytovanie vs. prenájom), bezchybnú evidenciu (hrubé príjmy, provízie, náklady, miestny poplatok, kurzy) a včasné plnenie povinností (daňové priznanie, DPH, obecné hlásenia, prípadné odvody). Ak si už na začiatku nastavíte rozhodovací strom, evidencie a interné pravidlá, sezóna prebehne hladko a čísla v daňovom priznaní budú sedieť.
Dobrý deň, tak teda napríklad, z AIRBNB mi príde čistá platba 20 eur priamo na podnikateľský účet po skončení ubytovania klienta, ktorá je už bez provízie, AIRBNB mi už nepošle mesačne faktúru na províziu z tejto platby, lebo si ju strhne priamo z platby klienta, ktorý zaplatí plnú sumu aj s províziou priamo na účet AIRBNB. Otázka : Som povinný odviesť nejakú DPH z provízie, na ktorú mi AIRBNB neposiela mesačne faktúry, lebo si ju hneď strhne z klientovej platby ? Vďaka za odpoveď.
Váš príklad (vyplatí sa Vám netto 20 €, Airbnb si hneď strhne províziu z platby hosťa) je z pohľadu DPH typicky situácia, že Vy ako hostiteľ prijímate službu od Airbnb (platforma/ sprostredkovanie) – a DPH sa rieši z provízie (host service fee), nie z tej „čistej“ sumy, ktorá Vám príde na účet.
Kľúčové je, či ste (a ako ste) registrovaný pre DPH a či máte v Airbnb uvedené IČ DPH (VAT ID).
1) Ak ste platiteľ DPH alebo ste registrovaný podľa § 7a (identifikovaná osoba)
Vtedy sa na províziu Airbnb spravidla uplatní prenesenie daňovej povinnosti (reverse charge) – t. j. DPH z provízie „samozdaníte“ Vy na Slovensku (podľa § 69 ods. 3). Finančná správa zároveň výslovne uvádza, že to, že nemáte faktúru, nemá vplyv na povinnosť samozdanenia. (Podpora FS)
Prakticky:
Príklad: hosť zaplatí 25 €, Airbnb provízia 5 €, Vám príde 20 €.
DPH nerátate z 20 €, ale z 5 €. Pri 23 % je to 1,15 €.
2) Ak nie ste platiteľ DPH ani § 7a (nemáte IČ DPH)
V takom prípade si dajte pozor na toto: pri prijímaní služieb zo zahraničia s miestom dodania v SR býva povinnosť registrácie podľa § 7a ešte pred prijatím služby a následné samozdanenie. Finančná správa v materiáloch k §7a uvádza, že pri prijatí služby s miestom dodania v tuzemsku sa má podnikateľ pred prijatím služby registrovať podľa §7a a službu potom samozdaniť podľa §69 ods. 3. (financnasprava.sk)
Inými slovami: ak Airbnb poskytuje hostiteľovi platformovú službu z iného štátu EÚ a Vy podnikáte, často to zakladá §7a režim, aj keď inak nie ste platiteľ DPH.
3) „Airbnb mi neposiela faktúry“ – čo s dokladmi
Airbnb faktúry k poplatkom typicky viete stiahnuť z účtu (hromadne exportom/ VAT invoices). (Airbnb)
A aj keby faktúra chýbala, podľa Finančnej správy to nezbavuje povinnosti samozdanenia; v kontrolnom výkaze sa použije identifikácia iného dokladu (interné číslo, číslo zmluvy a pod.). (Podpora FS)
4) Dôležitá „rozdvojka“: Airbnb Vám môže účtovať DPH na poplatku, ak nemáte VAT ID v profile
Airbnb uvádza, že servisné poplatky môžu podliehať DPH a pri zadaní/overení VAT ID sa režim mení a je na Vás posúdiť povinnosť samozdanenia. (Airbnb)
Preto odporúčam skontrolovať:
Zhrnutie odpovede na Vašu otázku
Áno, z provízie Airbnb môže vzniknúť povinnosť riešiť DPH aj keď Vám Airbnb neposiela mesačné faktúry – neprítomnosť faktúry sama osebe neznamená, že DPH neriešite. (Podpora FS)
V praxi to často znamená samozdanenie provízie (reverse charge) a pri neplatiteľovi aj potrebu registrácie podľa §7a. (financnasprava.sk)
Ak mi doplníte iba 2 informácie, poviem Vám to úplne „natvrdo“ pre Váš prípad:
1. Nie som platiteľ DPH a ani nemám registráciu podľa §7a (nemám IČ DPH).
2. Na VAT invoice od Airbnb vidím DPH účtovanú Airbnb.
alebo druhý prípad :
1. Nie som platiteľ DPH a ani nemám registráciu podľa §7a (nemám IČ DPH).
2. Na „VAT invoice“ od Airbnb pri hostiteľských poplatkoch je to bez DPH s odkazom na reverse charge.
Prosím o odpoveď na oba prípady, neviem to totiž už overiť, nakoľko už tri roky som mimo Airbnb.
Dobrý deň, podľa zákona by ste sa mali registrovať k DPH podľa paragrafu 7a. Reverse charge na invoice = registrácia DPH podľa §7a + samozdanenie provízie. Aj keď Airbnb účtuje DPH, pri podnikateľovi to nemusí zrušiť povinnosť §7a/samozdanenia (FS to takto výslovne rieši na príklade služby z EÚ).
Vysvetlenie: Aj ako „prenajímateľ nehnuteľnosti“ Vám môže vzniknúť povinnosť registrácie k DPH. Pri Airbnb (alebo Booking) je navyše dôležité rozlíšiť, či ide o klasický nájom (často oslobodený) alebo o ubytovacie služby (tie sú z oslobodenia pri nájme výslovne vyňaté).
1) Nie som platiteľ ani §7a, a na VAT invoice je Airbnb DPH ÚČTOVANÁ
Ak ste vystupovali ako zdaniteľná osoba (podnikateľ/prenajímateľ v rámci ekonomickej činnosti), tak podľa Finančnej správy platí, že DPH v SR ste povinný riešiť (samozdanenie) aj vtedy, keď Vám dodávateľ omylom účtuje „svoju“ DPH – a zároveň vzniká aj povinnosť registrácie podľa §7a (hoci aj oneskorene).
Prakticky: správny postup býva „reverse charge“ v SR, a účtovanú DPH od Airbnb by ste riešili cez opravu/refund u Airbnb (ak je to možné).
Ak ste boli pre Airbnb reálne B2C (súkromná osoba mimo ekonomickej činnosti), potom typicky nič nesamozdaňujete a Airbnb DPH je pre Vás „konečný“ náklad. (Pri pravidelnom ubytovaní je však častejšie, že ste z pohľadu zákona zdaniteľná osoba.)
2) Nie som platiteľ ani §7a, a VAT invoice je BEZ DPH s textom „reverse charge“
Toto je priamo režim, kedy daň platí príjemca služby v SR. V takom prípade Vám vznikajú tieto povinnosti:
a. povinnosť registrácie podľa §7a (pred prijatím takejto služby; ak už sa stalo, tak oneskorene),
b. povinnosť samozdaniť (odviesť) slovenskú DPH z provízie/poplatku Airbnb a podať príslušné priznanie za mesiac, keď vznikla daňová povinnosť.
Registrácia podľa §7a z Vás nerobí platiteľa DPH, spravidla nemáte nárok na odpočet, iba odvádzate DPH z prijatej služby. Od 1. 1. 2025 je základná sadzba DPH 23 %.
Zdroje: Finančná správa
1, Nie som platiteľ DPH ani nemám registráciu podľa §7a (nemám IČ DPH).
2. Na VAT invoice“ od Airbnb pri hostiteľských poplatkoch vidím DPH účtovanú Airbnb.
1, Nie som platiteľ DPH ani nemám registráciu podľa §7a (nemám IČ DPH).
2. Na „VAT invoice“ od Airbnb pri hostiteľských poplatkoch je to bez DPH a s odkazom na reverse charge.
Prosím odpoveď na obe situácie, už tri roky nemám prístup do účtu Airbnb, zrušil som ho a neviem presnú odpoveď.