LTV & DSTI: Dve skratky, čo rozhodnú

Prečo banky sledujú LTV a DSTI

Pri hypotékach sa popri úrokovej sadzbe a dĺžke splatnosti rozhoduje aj o tom, či hypotéku vôbec dostanete a v akej výške. Kľúčovú úlohu majú dva ukazovatele: LTV (Loan-to-Value) a DSTI (Debt Service-to-Income). Oba chránia banku aj klienta pred nadmerným zadlžením. Správne pochopenie týchto metrík vám umožní nastaviť financovanie bývania realisticky, bezpečne a s rezervou.

Definícia LTV (Loan-to-Value)

LTV vyjadruje pomer medzi výškou úveru a bankou uznanou hodnotou nehnuteľnosti (zvyčajne zo znaleckého posudku). Je to riziková metrika, ktorá hovorí, koľko percent hodnoty nehnuteľnosti financujete cudzím kapitálom.

Vzorec: LTV = (Výška hypotéky / Hodnota nehnuteľnosti) × 100 %

Interpretácia: čím vyššie LTV, tým vyššie riziko pre banku a často aj pre klienta (vyššia citlivosť na pokles cien nehnuteľností). Banky preto stanovujú maximálne povolené LTV a pri vyššom LTV zvyčajne účtujú prirážku k úroku, vyžadujú dodatočné zabezpečenie alebo nižšiu úverovú sumu.

Definícia DSTI (Debt Service-to-Income)

DSTI vyjadruje, aký podiel čistého (niekedy bankou definovaného „akceptovateľného“) mesačného príjmu klienta odchádza na splátky všetkých úverov po zohľadnení životného minima a rezervy. Ide o ukazovateľ schopnosti splácať dlhy.

Typický princíp výpočtu: DSTI = (Súčet mesačných splátok úverov / Mesačný čistý príjem domácnosti) × 100 % po tom, čo banka zohľadní minimálne životné náklady a interné rezervy.

Interpretácia: čím je DSTI vyššie, tým menší priestor zostáva v rozpočte domácnosti. Banky stanovujú horné limity DSTI a testujú aj odolnosť voči zvýšeniu úrokovej sadzby („stress test“).

Rozdiel medzi DSTI a DTI

DSTI sleduje mesačný tok – koľko z príjmu „zjedia“ splátky.
DTI (Debt-to-Income) sleduje celkový dlh voči ročným príjmom (napr. koľkonásobok ročného príjmu predstavuje váš dlh). Nie všetky banky ho komunikujú klientom, ale regulačne sa tiež používa.

Príklad výpočtu LTV krok za krokom

Hodnota nehnuteľnosti podľa banky: 200 000 €
Požadovaná hypotéka: 160 000 €
LTV: 160 000 / 200 000 × 100 % = 80 %

Poznámka: Banka vychádza z internej hodnoty (posudok), nie z inzerovanej ceny. Ak posudok vyjde nižšie, LTV automaticky stúpne a môže byť potrebné viac vlastných zdrojov.

Príklad výpočtu DSTI s orientačným stress-testom

Čistý mesačný príjem domácnosti: 2 000 €
Existujúce splátky (spotrebný úver + kreditka): 150 €
Nová hypotéka – kalkulovaná splátka: 650 €
Súčet splátok: 800 €
DSTI: 800 / 2 000 × 100 % = 40 %

Banka navyše simuluje zvýšenie úrokovej sadzby (stress test). Ak by sa modelová splátka hypotéky zvýšila napríklad na 780 €, nový súčet splátok by bol 930 € a DSTI by vzrástlo na 46,5 %. Ak by to prekročilo interný limit, úver bankou neprejde v požadovanej výške.

Tabuľka: vplyv LTV na cenu a požiadavky banky (modelový príklad)

LTV	Typický vplyv na úrok	Možné požiadavky banky
≤ 70 %	zvýhodnená sadzba	štandardné poistenie, nižšie riziko
70–80 %	bežná sadzba	možný dôraz na rezervu, dokumenty k príjmu
80–90 %	mierna prirážka	vyššie nároky na bonitu, doplnkové zabezpečenie
> 90 %	výraznejšia prirážka alebo zamietnutie	často neprejde bez dodatočnej zálohy/ručiteľa

Upozornenie: Ide o modelový scenár. Skutočné hranice a ceny sa líšia medzi bankami a v čase.

Čo všetko ovplyvňuje LTV

Hodnota z posudku: konzervatívny posudok zvyšuje LTV.
Stav a lokalita nehnuteľnosti: likvidnejšie a lepšie nehnuteľnosti majú stabilnejšie posudky.
Vlastné zdroje klienta: vyššia akontácia znižuje LTV a často aj úrok.
Typ nehnuteľnosti: pozemky, rekreačné objekty či staršie stavby môžu mať nižší akceptovaný pomer financovania.

Čo všetko ovplyvňuje DSTI

Výška a stabilita príjmu: plný úväzok vs. dočasné príjmy, podnikanie, skúšobná doba.
Ostatné úvery a limity: spotrebné úvery, kreditné karty, povolené prečerpanie (limity sa často rátajú ako splátkové zaťaženie aj bez skutočného čerpania).
Dĺžka splatnosti hypotéky: dlhšia splatnosť znižuje splátku, a teda aj DSTI (za cenu vyšších celkových úrokov).
Stress test sadzby: vyššia testovaná sadzba = vyššia modelová splátka = vyšší DSTI.
Spočítanie s partnerom: spolužiadateľ môže zlepšiť DSTI, ale jeho dlhy sa tiež započítajú.

Prečo na LTV a DSTI záleží aj pri refinancovaní

Pri refinancovaní banka opäť vyhodnocuje zabezpečenie a schopnosť splácať. Ak medzitým stúpla hodnota nehnuteľnosti alebo klesla úverová suma, LTV sa zlepší a môžete získať lepšiu sadzbu. Naopak, pokles príjmu či nové spotrebné úvery môžu zhoršiť DSTI a znížiť schváliteľnú sumu.

Praktický postup: ako si odhadnúť LTV a DSTI doma

Odhadnite hodnotu nehnuteľnosti: porovnajte s realizovanými predajmi v okolí, nie len s inzerciou.
Spočítajte vlastné zdroje: úspory, dar, predaj aktív. Rozmyslite si rezervu po kúpe (ideálne 3–6 mesačných výdavkov).
Vypočítajte LTV: úver / hodnota × 100 %.
Vypočítajte orientačné DSTI: (všetky splátky vrátane hypotéky) / čistý príjem × 100 %.
Spravte „stress test“: zvýšte si hypotetickú splátku o určitú rezervu (napr. +10–30 %) a skontrolujte, či rozpočet stále sedí.

Najčastejšie omyly a slepé miesta

Rátať s inzerovanou cenou ako s hodnotou: posudok môže byť nižší.
Ignorovať limity kreditných kariet: banky často zohľadnia percento z limitu ako splátku aj bez čerpania.
Podceniť prevádzkové náklady bývania: energie, fond opráv, poistenia, dane, doprava.
Prestreliť rozpočet pri zariadení: nový spotrebák po hypotéke vie zhoršiť DSTI.
Príliš krátka fixácia bez rezervy: po refixe môže splátka výrazne vzrásť.

Ako zlepšiť LTV

Zvýšiť vlastnú akontáciu (úspory, pomoc rodiny, prípadne kombinácia s medziúverom – pozor na cenu).
Vybrať lacnejšiu nehnuteľnosť alebo lepšiu lokalitu s vyššou bankovou hodnotou.
Dodatočné zabezpečenie (napr. ďalšia nehnuteľnosť), ak to dáva ekonomicky zmysel.

Ako zlepšiť DSTI

Predčasne splatiť alebo znížiť spotrebné úvery a kreditné limity.
Predĺžiť splatnosť hypotéky (nižšia splátka, ale vyššie celkové úroky; zvážte kompromis).
Zvýšiť príjem (vedľajší príjem, interné zvýšenie mzdy, spolužiadateľ s príjmom).
Požiadať o odstránenie nevyužitých limitov na kreditkách/účtoch.

Špecifiká pri spolužiadateľoch

Príjmy sa sčítajú, ale sčítajú sa aj dlhy a záväzky. Ak má partner vysoké limity alebo splátky, môže to výsledné DSTI skôr zhoršiť. Zvážte, či je vhodné ísť do úveru spoločne, alebo len s jedným žiadateľom a druhého pridať napr. ako spoluvlastníka.

Fixácia úroku a vplyv na DSTI

Pri nízkych sadzbách a krátkej fixácii je riziko budúceho nárastu splátky vyššie. Dlhšia fixácia síce nebýva najlacnejšia, ale znižuje volatilitu splátky v čase a tým aj riziko, že v budúcnosti prekročíte limit DSTI pri refixe alebo refinancovaní.

Riziká vysokého LTV v praxi

Trhové riziko: pokles cien nehnuteľností môže spôsobiť, že dlh bude vyšší než hodnota (negatívny vlastný kapitál).
Refinančné riziko: s vysokým LTV sú podmienky refinancovania prísnejšie.
Likviditná rezerva: ak dáte všetky úspory do akontácie, chýba vankúš na neočakávané výdavky.

Checklist pred podaním žiadosti o hypotéku

Overená odhadovaná hodnota nehnuteľnosti a realistická akontácia.
Aktuálny prehľad všetkých záväzkov (vrátane kreditných limitov a leasingov).
Výpočet LTV a DSTI v dvoch scenároch: základný a „stress“.
Rezerva aspoň 3–6 mesačných výdavkov po kúpe.
Rozmyslená dĺžka splatnosti a fixácia podľa tolerancie rizika.

Časté otázky (FAQ)

Ovplyvní rekonštrukcia LTV? Ak zvýši hodnotu nehnuteľnosti (po kolaudácii/rekolaudácii alebo novom posudku), LTV môže klesnúť. Pri úvere na rekonštrukciu banka často uvoľňuje prostriedky postupne.

Môže banka akceptovať darovanú hotovosť ako akontáciu? Zvyčajne áno, ale vyžaduje preukázanie pôvodu a potvrdenie o dare.

Čo ak mám vysoký príjem, ale krátku históriu zamestnania? Banka môže požadovať dlhšie trvanie pracovného pomeru alebo skúšobnú dobu bez výpovede; pri SZČO zásadne rozhodujú daňové priznania.

Zhrnutie

LTV hovorí, koľko z hodnoty nehnuteľnosti financujete z úveru; DSTI zasa, koľko z vášho príjmu pohlcujú splátky. Obe metriky sú dôležité pri schvaľovaní hypotéky, pri nastavovaní jej parametrov aj pri budúcom refinancovaní. K rozumnému rozhodnutiu patria realistické odhady hodnoty, príjmov a výdavkov, a tiež vlastný „stress test“ – aby ste zvládli aj horšie časy.