Príjem a výdavky v očiach banky: čo je akceptovateľné

Ako banky pozerajú na Váš rozpočet

Pri posudzovaní hypotéky banka nehodnotí len výšku príjmu, ale aj jeho stabilitu, zdroj, zmluvný rámec a udržateľnosť po celú dobu splatnosti. Súčasne detailne mapuje Vaše pravidelné a záväzkové výdavky a aplikuje interné metodiky (vrátane makroprudenciálnych limitov) na výpočet bonity, teda schopnosti dlh dlhodobo splácať. Výsledkom je vypočítaný disponibilný príjem a kontrola limitov zadlženia (DTI, DSTI), ktoré musia byť v povolených hraniciach podľa pravidiel banky a regulácie.

Akceptovateľné príjmy: prehľad podľa zdroja

Príjem zo zamestnania (HPP/TPP): najpreferovanejší typ. Banka sleduje dĺžku pracovného pomeru (často min. 3–6 mesiacov u aktuálneho zamestnávateľa), skúšobnú dobu, zmluvu na dobu určitú vs. neurčitú a stabilitu odmeňovania.
BRIGÁDY/DPP/DPČ: akceptácia je obmedzená; príjem je spravidla „krátený“ (napr. započítanie len časti priemeru) a vyžaduje sa dlhšia história.
Príjem SZČO/freelancer: banky vychádzajú z daňového priznania. Používajú buď účtovný zisk (po úpravách) alebo paušálny model (ak máte paušálne výdavky). Dôležitá je periodicita a kontinuita podnikania (často min. 12 mesiacov, niekedy 24).
Príjem z podnikania (s. r. o.): preferuje sa mzdový príjem konateľa alebo vyplatené dividendy s históriou. Čistý zisk firmy bez výplaty sa spravidla nepočíta v plnej miere.
Príjem z prenájmu: akceptovateľný pri doložení nájomnej zmluvy a histórie úhrad; banky často aplikujú vakanciu (započítanie len 60–80 % hrubého nájomného) a odpočítajú súvisiace náklady (daň, správa, fond opráv).
Maternitná/rodičovská: materské (z nemocenského poistenia) banky často akceptujú, rodičovský príspevok je akceptovaný obmedzene alebo ako doplnkový príjem; rozhoduje aj status návratu do práce.
Výživné: uznávané pri právoplatnom rozhodnutí súdu a preukázanej histórii platieb; spravidla len do veku plnoletosti dieťaťa (alebo podľa rozhodnutia).
Dôchodky (starobný, invalidný): stabilný a pomerne dobre akceptovateľný zdroj; vyžaduje sa rozhodnutie a výmer.
Zahraničný príjem: akceptovateľný s pracovnou zmluvou, výplatnými páskami a bankovými výpismi; banky uplatňujú menové riziko (kurzový „haircut“) a niekedy zvýšený stresový úrok.
Premiové a variabilné zložky mzdy: započítavajú sa po priemerovaní za dlhšie obdobie (6–12 mesiacov) a často len v určitej časti (napr. 50–70 %).
Iné príjmy (stipendiá, dávky): zväčša ako doplnkové a po individuálnom posúdení; podstatná je dĺžka trvania a preukázateľnosť.

Doklady k príjmom: čo si typicky pýta banka

Zamestnanie: potvrdenie o príjme od zamestnávateľa, pracovná zmluva, posledné 3 (až 6) výplatné pásky, výpisy z účtu s príchodom mzdy.
SZČO: daňové priznanie (posledné 1–2 zdaňovacie obdobia), potvrdenie o podaní a zaplatení dane, účtovné závierky alebo prehľady, prípadne živnostenské oprávnenie.
Príjem z prenájmu: nájomná zmluva, výpisy z účtu s úhradami, prípadne daňové priznanie s príjmom z prenájmu.
Dividendy: rozhodnutie valného zhromaždenia, výpisy z účtu, história výplat.
Zahraničný príjem: pracovná zmluva, výplatné pásky, potvrdenia od zamestnávateľa, výpisy, preklady dokumentov (ak banka vyžaduje).
Rodičovské/materské, dôchodky, výživné: rozhodnutia a doklady o pravidelných úhradách.

Ktoré príjmy banky obvykle neakceptujú alebo len obmedzene

Hotovostné príjmy bez preukázateľného pôvodu a kontinuity.
Jednorazové odmeny a krátkodobé granty bez histórie.
Príjmy z kryptomien a kapitálových ziskov bez jasného zdanenia a stability.
Neformálne prenájmy bez zmluvy a bankovej stopy platieb.
Podiely na zisku nevyplatené fyzickej osobe (zostávajúce vo firme).

Výdavky v očiach banky: čo všetko sa započítava

Životné minimum/domácnosť: interné tabuľky minimálnych životných nákladov podľa počtu dospelých a detí (bývanie, strava, energie).
Splátky úverov a leasingov: hypotéky, spotrebáky, autoúvery, leasingy; počítajú sa do DSTI.
Kreditné karty a povolené prečerpania: rátajú sa percentom z rámca (napr. 3–5 % mesačne) aj keď ich aktívne nečerpáte.
Výživné platené: znižuje disponibilný príjem.
Iné pravidelné záväzky: predplatné, exekučné zrážky, poistenia, školné – podľa preukázanosti a metodiky banky.
Náklady na mobilitu a dochádzku: obvykle skryté v životnom minime, niekedy individuálne navýšené pri špecifikách.

Regulačné limity a interné „stresovanie“

Pri výpočte bonity banky uplatňujú stresovú úrokovú sadzbu (vyššiu než ponúkaný úrok), aby preverili, či splátku utiahnete aj pri zvýšení sadzieb. Zároveň kontrolujú limity zadlženia, najmä:

DTI (Debt-to-Income): pomer celkového dlhu k ročnému čistému príjmu. Má stanovený strop; výnimky sa prideľujú obmedzene.
DSTI (Debt Service-to-Income): podiel všetkých mesačných splátok (vrátane budúcej hypotéky) na čistom mesačnom príjme; musí sa zmestiť do limitu po odpočítaní životného minima a rezervy.
LTV (Loan-to-Value): podiel úveru k hodnote nehnuteľnosti; vyššie LTV znamená prísnejšie podmienky a vyšší úrok.

Presné percentá sa môžu meniť podľa aktuálnych pravidiel a interných metodík; preto je nutné počítať s rezervou.

Modelový príklad výpočtu bonity (ilustratívny)

Domácnosť: dvaja dospelí, jedno dieťa. Čistý príjem domácnosti 2 200 €. Existujúce záväzky: spotrebný úver so splátkou 120 €, kreditná karta s rámcom 2 000 € (počítaná 4 % = 80 € mesačne).

Stresované splátky: banka uvažuje budúcu hypotéku pri stresovej sadzbe. Povedzme, že plánovaná splátka pri ponúkanej sadzbe by bola 650 €, stresovo sa počíta 750 €.
Účtované záväzky: 120 € + 80 € + 750 € = 950 €.
Životné minimum: interný model banky – napr. 750–900 € pri 2+1 (ilustratívne). Počítajme 800 €.
Disponibilný zostatok: 2 200 € – 950 € – 800 € = 450 €. Banka vyžaduje, aby zostatok nebol záporný a aby bol v súlade s percentuálnym limitom DSTI.

Ak by zostatok vyšiel nízky, riešením je znížiť požadovanú splátku (dlhšia splatnosť/nižší úver), zrušiť alebo znížiť rámec kreditnej karty, doplniť príjem (spoludlžník) alebo znížiť iné záväzky.

Špecifiká podľa typu príjmu: na čo si dať pozor

Skúšobná doba: mnohé banky neakceptujú príjem v skúšobnej dobe alebo vyžadujú potvrdenie o jej ukončení.
Zmluva na dobu určitú: akceptácia závisí od kontinuity a odvetvia; pomáha história opakovaného predlžovania zmlúv.
Overtime, bonusy, provízie: započítanie až po 6–12 mesiacoch histórie a nie v 100 % výške.
SZČO s paušálnymi výdavkami: banka prepočíta príjem konzervatívne; môže požadovať vyššie daňové základy alebo dlhšiu históriu podnikania.
Zahraničný príjem: stabilná mena, krajina zamestnávateľa, profesia a dĺžka pracovného pomeru; často vyššie požiadavky na LTV a dokumenty.
Príjem z prenájmu: rozhoduje čistota nájomného toku a zmluvy na dobu určitú/neurčitú; vyššia váha sa dáva dlhodobým prenájmom s preukázanou históriou.

Optimalizácia príjmov a výdavkov pred žiadosťou

Znížte revolvingové rámce (kreditky, povolené prečerpania) – banky ich kapitalizujú do mesačnej záťaže.
Vyčistite krátkodobé záväzky – malé pôžičky môžu významne ovplyvniť DSTI.
Stabilizujte pracovný status – počkajte na ukončenie skúšobnej doby; pri zmenách zamestnania si nechajte prejsť aspoň 3 výplaty.
Budujte históriu prenájmu – plnenie zmluvy a banková stopa úhrad zvyšujú akceptáciu.
Pripravte kompletné podklady – neúplné dokumenty spôsobujú krátenie príjmov alebo posun doby schválenia.

Najčastejšie dôvody krátenia alebo zamietnutia príjmu

Krátka história alebo prerušenia v zamestnaní/podnikaní.
Vysoký podiel variabilnej zložky bez dostatočnej histórie.
Nedoložené alebo nekonzistentné výpisy z účtu vs. potvrdené príjmy.
Nezdanené alebo nepriznané príjmy (napr. cash).
Nedostatočne kryté nájomné (časté výpadky, chýbajúce zmluvy).

Akceptácia príjmu SZČO detailnejšie

Pri SZČO banky často používajú konzervatívne konverzie:

Daňový základ + časť odpisov a nepeňažných nákladov môže byť pripočítaná späť.
Pri paušálnych výdavkoch sa počíta len časť príjmu (napr. 60–70 % po zohľadnení odvodov a dane).
Negatívny alebo nízky daňový základ = problém s akceptáciou, aj keď podnikanie generuje hotovosť.

Príjem z prenájmu: čo rozhoduje o jeho kvalite

Dĺžka trvania a kontinuita: banka preferuje prenájmy 12+ mesiacov s pravidelným prítokom na účet.
Čistý výnos: z hrubého nájomného sa odpočítavajú náklady a uplatňuje sa vakancia; časté pravidlo je započítať len 60–80 %.
Nehnuteľnosť a lokalita: lepšia likvidita a dopyt znižujú riziko výpadku.

Výdavkové minimum a finančná rezerva

Okrem regulovaných limitov banky vyžadujú, aby Vám po zaplatení všetkých splátok a minimálnych životných nákladov zostala primeraná rezerva. Tá chráni Vás aj banku pred šokom (rast sadzieb, výpadok príjmu, nečakané výdavky). Výška rezervy je súčasťou interných modelov a môže sa líšiť medzi bankami a typmi klientov.

Stresové testovanie sadzby a meny

Úrokový stres: hypotéka sa prepočítava na vyššiu „stresovú“ sadzbu než je ponuka. Zabezpečuje udržateľnosť pri budúcom raste sadzieb.
Menový stres: pri zahraničných príjmoch sa simuluje znehodnotenie meny a príjem sa kráti. Preto je dôležitá stabilná história príjmov v danej mene.

Checklist dokumentov pred podaním žiadosti

Občiansky preukaz a potvrdenie o príjme / daňové priznanie podľa typu príjmu.
Výpisy z účtu (min. 3 mesiace; pri SZČO aj podnikateľský účet).
Pracovná zmluva, dodatky, potvrdenia o dĺžke trvania a ukončení skúšobnej doby.
Nájomné zmluvy, história úhrad, daňové priznanie s príjmom z prenájmu.
Rozhodnutia o výživnom, dôchodkoch, materskom/rodičovskom.
Prehľad záväzkov: zmluvy, zostatky, splátky, kreditné rámce.

Tipy, ako si zvýšiť akceptovateľný príjem

Počkajte na koniec skúšobnej doby a urobte 3–6 výplat pre históriu.
Zamestnajte sa na neurčito (ak je to možné) alebo doložte históriu predlžovania zmlúv.
Pri SZČO zvážte vyšší oficiálny základ (nižšie optimalizácie), aby sa zvýšila akceptácia.
Vyplácajte si mzdu namiesto ad hoc dividend; dividendy budujú akceptáciu až časom.
Formálne legalizujte prenájmy (zmluva, banková stopa), aby banka príjem započítala.

Tipy, ako znížiť akceptované výdavky

Zrušte/znižte kreditné karty a kontokorenty ešte pred žiadosťou.
Splatte malé spotrebné úvery; aj 100 € mesačne môže „odblokovať“ požadovanú hypotéku.
Preverte refinancovanie existujúcich úverov do nižšej splátky (dlhšia splatnosť / nižší úrok).

Časté mýty

„Kartu nevyužívam, tak sa neráta.“ – Ráta. Banky kapitalizujú rámec percentom mesačne.
„Mám vysoké obraty, banka to uzná.“ – Pri SZČO rozhoduje daňový základ a metodika, nie samotný obrat.
„Jednorazový bonus mi navýši hypotéku.“ – Bez histórie sa započíta len minimálne alebo vôbec.

Zhrnutie

Akceptovateľný príjem je taký, ktorý je stály, preukázateľný a dlhodobo udržateľný; výdavky sú posudzované konzervatívne, vrátane skrytých záväzkov ako kreditné rámce. Príprava dokumentov, stabilizácia pracovného statusu, zníženie revolvingových záväzkov a čistá história platieb výrazne zlepšia bonitu. Presné limity (DTI, DSTI, LTV) a stresové parametre sa líšia podľa doby a banky, preto je dôležité počítať s rezervou a porovnať viacero ponúk.