LTV (loan-to-value): prečo rozhoduje o úroku aj schválení

Čo je LTV a prečo na ňom záleží

LTV (loan-to-value) je pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti. Ide o jeden z kľúčových ukazovateľov úverového rizika v hypotékach. Čím je LTV vyššie, tým väčšiu časť hodnoty nehnuteľnosti financujete cudzími zdrojmi, a tým vyššie je riziko banky pri prípadnom poklese cien alebo nesplácaní. Tento pomer priamo vplýva na dve veci:

• schváliteľnosť hypotéky – banka posudzuje, či LTV spĺňa jej interné limity;
• cenu úveru – vyššie LTV spravidla znamená vyššiu úrokovú sadzbu alebo doplnkové požiadavky (napr. vyššie poistenie, povinné produkty).

Presná definícia a výpočet LTV

Základný vzorec je jednoduchý:

LTV = (Výška úveru / Hodnota nehnuteľnosti podľa banky) × 100 %

Dôležité: Hodnota nehnuteľnosti je hodnota uznaná bankou (z posudku alebo interného modelu), nie nutne kúpna cena.

• Príklad 1: Kúpna cena 200 000 €, schvaľovaný úver 160 000 €. Bankou uznaná hodnota 200 000 € → LTV = 160 000 / 200 000 = 0,80 = 80 %.
• Príklad 2 (konzervatívny posudok): Kúpna cena 220 000 €, úver 180 000 €, ale posudok banky 200 000 € → LTV = 180 000 / 200 000 = 0,90 = 90 % (aj keď kupujete za 220 000 €).

CLTV a HLTV: keď je zabezpečení alebo úverov viac

Okrem základného LTV banky sledujú aj rozšírené ukazovatele:

• CLTV (combined LTV): zohľadňuje všetky úvery zabezpečené tou istou nehnuteľnosťou.
• HLTV (hybrid/high LTV): v niektorých metodikách zahŕňa aj dodatkové formy zabezpečenia alebo dotácie.

Príklad: Hodnota nehnuteľnosti 200 000 €, hypotéka 160 000 €, druhé záložné právo 20 000 € → CLTV = (160 000 + 20 000) / 200 000 = 0,90 = 90 %.

Prečo LTV rozhoduje o schválení

Banka potrebuje rezervu pre prípad poklesu cien nehnuteľností a nákladov vymáhania. Pri vysokom LTV je rezerva nízka, a preto je schválenie náročnejšie. Ak LTV prekročí interný limit banky, riešenia bývajú:

• znížiť výšku úveru (vyššia akontácia),
• doplniť dodatočné zabezpečenie (ďalšia nehnuteľnosť),
• zvoliť kombináciu hypotéky a iného financovania s nižším rizikom pre banku.

Prečo LTV rozhoduje o úroku

Úroková sadzba odráža riziko banky. Pri vyššom LTV je riziko straty pri nútenom predaji väčšie, preto banka cenu úveru zvyčajne zvyšuje. V praxi sa používajú úrokové pásma (napr. ≤60 %, ≤70 %, ≤80 %, ≤90 %), kde každé vyššie pásmo má o pár desatín percenta vyšší úrok.

Poznámka: Konkrétne pásma a prirážky sa medzi bankami líšia a môžu sa meniť.

Vplyv znaleckého posudku a metodiky oceňovania

Banky využívajú kombináciu znaleckých posudkov a interných modelov. Hodnota môže byť stanovená konzervatívnejšie než trhová cena, najmä pri rýchlo rastúcich lokalitách alebo pri atypických nehnuteľnostiach. Rozdiel medzi kúpou a uznanou hodnotou priamo mení LTV – a teda aj úrok či schváliteľnosť.

Špecifiká pri výstavbe a postupnom čerpaní

Pri výstavbe domu sa úver čerpá postupne podľa etáp a hodnota zabezpečenia sa zvyšuje až s dokončovaním stavby. Banka preto sleduje LTV v každej fáze. Ak medzitým ceny materiálov stúpnu alebo posudok potvrdí nižšiu pridanú hodnotu, môže vzniknúť tlak na dodatočné vlastné zdroje alebo dodatočné zabezpečenie.

Scenáre z praxe: ako LTV mení výsledok

• Scenár A – silná akontácia: Hodnota bytu 250 000 €, úver 150 000 € → LTV 60 %. Výsledok: vysoká pravdepodobnosť schválenia, konkurenčná sadzba.
• Scenár B – tesne na limite: Hodnota 180 000 €, úver 153 000 € → LTV 85 %. Výsledok: banka môže požadovať vyššiu cenu, dodatky alebo zníženie úveru.
• Scenár C – rozdiel oproti posudku: Kúpna cena 210 000 €, posudok 195 000 €, úver 165 000 € → LTV 84,62 % (165 000/195 000). Bez zvýšenia vlastných zdrojov hrozí drahšia sadzba alebo zamietnutie.

LTV a riziko poklesu cien

Pri vysokom LTV stačí menší pokles cien nehnuteľností a hodnota zabezpečenia už nepokrýva zostatok úveru (negatívny equity). Banky preto pri vyšších LTV nastavujú prísnejšie DSR/DSTI limity (limity zadlženia) a konzervatívnejšie posudzujú príjem aj stabilitu zamestnania.

Spôsoby, ako zlepšiť LTV ešte pred žiadosťou

1. Vyššia akontácia: Každých dodatočných 5–10 % vlastných zdrojov vás môže posunúť do lacnejšieho pásma.
2. Dodatočné zabezpečenie: Dočasné založenie druhej nehnuteľnosti zníži CLTV a môže zlacniť úver.
3. Realistický výber nehnuteľnosti: Atypy a silno „prémiové“ nehnuteľnosti majú častejšie konzervatívne posudky.
4. Vyjednávanie o cene: Nižšia kúpna cena pri rovnakom úvere zlepšuje LTV len vtedy, ak banka uzná rovnakú alebo vyššiu hodnotu.
5. Postupné čerpanie pri rekonštrukcii/výstavbe: Plánujte etapy tak, aby LTV v jednotlivých fázach nepresahovalo limity.

Čo robiť, ak je LTV príliš vysoké

• Navýšiť vlastné zdroje (úspory, dar, predaj majetku).
• Pridať druhú nehnuteľnosť ako zábezpeku a po poklese LTV ju neskôr vyňať.
• Znížiť výšku úveru alebo zvoliť lacnejšiu nehnuteľnosť.
• Počkať a šetriť, prípadne sledovať, či sa nezmení trhové oceňovanie vo váš prospech.

Re-ocenenie a LTV počas splácania

LTV nie je statické. Splácaním klesá zostatok úveru a pri priaznivom vývoji cien rastie hodnota nehnuteľnosti. Pri refixácii alebo refinancovaní si pýtajte nové ocenenie; nižšie LTV po rokoch splácania často otvára dvere k lepšej sadzbe a k zrušeniu drahších doplnkových podmienok.

Časté omyly pri LTV

• „Banka mi uzná kúpnu cenu automaticky“: nemusí; rozhoduje posudok/metodika.
• „Zľava z ceny vždy zlepší LTV“: iba ak sa nezníži aj bankou uznaná hodnota.
• „Poistenie nahradí nízku akontáciu“: môže pomôcť pri riziku, ale LTV tým spravidla neznížite.

Kontrolný zoznam pred podaním žiadosti

• Vypočítajte si očakávané LTV a CLTV aj s prípadnými ďalšími úvermi.
• Overte si, ako banka oceňuje váš typ nehnuteľnosti.
• Pripravte si plán, ako v prípade potreby dodatočne znížiť LTV (akontácia, druhé zabezpečenie).
• Pri refixácii/refinancovaní požiadajte o aktualizáciu ocenenia – môžete získať lepšiu cenu.

Zhrnutie: LTV ako hlavná páka na úrok aj schválenie

LTV je „páka“, cez ktorú banka riadi riziko aj cenu hypotéky. Rozumieť mu znamená vedieť, prečo máte ponuku práve s takou sadzbou a aké kroky vedia situáciu zlepšiť. Ak si dopredu naplánujete akontáciu, typ nehnuteľnosti a stratégiu oceňovania, výrazne zvýšite šancu na schválenie a pravdepodobnosť získania výhodnejšej úrokovej sadzby.