DSTI a DTI: limity zadlženia a ako sa počítajú

Čo sú ukazovatele DTI a DSTI a prečo ich banky sledujú

DTI (Debt-to-Income) je ukazovateľ celkovej zadlženosti klienta voči jeho príjmom. Hovorí, do akej miery môže dlh (súčet zostatkov úverov) rásť vzhľadom na príjem dlžníka.

DSTI (Debt Service-to-Income) je ukazovateľ schopnosti splácať – meria pomer mesačných splátok všetkých úverov k disponibilnému mesačnému príjmu po odpočítaní základných životných nákladov. Cieľom je, aby dlžníkovi ostala primeraná finančná rezerva aj pri zhoršení podmienok (vyššie sadzby, pokles príjmu).

Oba ukazovatele sú súčasťou tzv. „borower-based measures“ – pravidiel, ktoré Národná banka Slovenska používa na obmedzenie nadmerného zadlžovania domácností a na zníženie rizík pre klienta aj bankový sektor.

Formálne definície a princípy

DTI – celková zadlženosť k príjmu

• Menovateľ (príjem): typicky ročný čistý príjem (príp. prepočítaný z priemeru za viac mesiacov; pri viacerých žiadateľoch sa posudzuje osobitne a následne sčíta).
• Čitateľ (dlh): celkový dlh po poskytnutí nového úveru (zostatky všetkých úverov vrátane kreditných kariet a povolených prečerpaní prepočítaných na ekvivalent dlhu).

DSTI – splátky k disponibilnému príjmu

• Menovateľ (disponibilný príjem): mesačný čistý príjem mínus životné minimum (podľa počtu členov domácnosti) a ďalšie základné náklady.
• Čitateľ (splátky): súčet mesačných splátok všetkých úverov po zahrnutí nového úveru.
• Stresová sadzba: banky testujú splátky na vyššej, tzv. stress rate (napr. +X p. b. nad aktuálnu sadzbu), aby preverili odolnosť rozpočtu pri raste úrokov.

Poznámka: Všetky položky sa prepočítavajú na mesačnú bázu a metodika vychádza z opatrení NBS a súvisiacich predpisov.

Vzorce a praktické výpočty

DTI: DTI = Celkový dlh po úvere / Ročný čistý príjem

DSTI: DSTI = (Súčet mesačných splátok po úvere pri stresovej sadzbe) / (Mesačný čistý príjem − Životné minimum − Základné výdavky)

Príklad: orientačný výpočet DTI

Situácia: Žiadateľ má ročný čistý príjem 18 000 €, aktuálny dlh 10 000 € a žiada hypotéku 120 000 €.

• Celkový dlh po úvere = 10 000 + 120 000 = 130 000 €
• Ročný čistý príjem = 18 000 €
• DTI = 130 000 / 18 000 = 7,22

Interpretácia: Čím vyššie DTI, tým väčšia páka domácnosti. Regulácia určuje horný strop DTI a malé percento výnimiek, prípadne úpravy podľa veku žiadateľa. Konkrétny limit sa v čase upravuje a môže byť diferencovaný.

Príklad: orientačný výpočet DSTI

Situácia: Mesačný čistý príjem domácnosti je 1 600 €. Životné minimum a základné výdavky po posúdení bankou sú 450 €. Existujúca splátka spotrebného úveru je 80 €. Žiadaná hypotéka by mala mať splátku 620 € pri aktuálnej sadzbe; banka však testuje splátku pri vyššej, stresovej sadzbe – predpokladajme 700 €.

• Disponibilný príjem = 1 600 − 450 = 1 150 €
• Súčet splátok po úvere (stresovo) = 80 + 700 = 780 €
• DSTI = 780 / 1 150 = 0,678 (67,8 %)

Interpretácia: Ak výsledok presiahne interný či regulačný limit, banka úver v požadovanom objeme neschváli alebo navrhne nižšiu sumu, dlhšiu splatnosť, vyššiu spoluúčasť alebo iný produkt.

Limity, výnimky a vekové úpravy – ako to funguje v praxi

• Horné limity: NBS stanovuje stropy pre DTI a DSTI, aby domácnostiam po zaplatení splátok zostala primeraná rezerva. Súbežne platia limity LTV (pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti), ktoré môžu nepriamo ovplyvniť splátku a tým aj DSTI.
• Výnimky: Zvyčajne je povolené malé percento nových úverov nad limitmi (tzv. kvóty výnimiek). Banka si ich rozdeľuje podľa vlastného rizikového apetítu a nie je povinná ich využiť.
• Vekové úpravy: Pri DTI sa môže strop s rastúcim vekom sprísňovať; cieli sa tým na to, aby dlh bol splatený v aktívnom veku.
• Stresové testy: Pri DSTI banky testujú vyššiu splátku (stress rate). To znamená, že aj keď je aktuálna splátka nízka, rozhodujúca je testovaná splátka pri horších podmienkach.

Dôležité: Konkrétne percentá a metodické detaily sa môžu v čase meniť a banky môžu aplikovať prísnejšie interné pravidlá. Vždy si preto overte aktuálne znenie opatrení a internú metodiku konkrétnej banky.

Čo sa započítava do príjmu a do splátok

Príjmy (typicky): zamestnanie, podnikanie, dôchodky, prenájom, rodičovské a iné stabilné dávky; niektoré prechodné zložky (odmeny, prémie) sa môžu krátiť alebo brať s odstupom. Pri viacerých žiadateľoch sa posudzuje každý zvlášť a následne sa limity kumulujú.

Splátky (typicky): hypotéky, spotrebné úvery, lízingy, študentské pôžičky, kreditné karty (aj nečerpané limity sa často prepočítavajú na mesačnú splátku), povolené prečerpania a iné záväzky.

Vplyv LTV, splatnosti a úroku na DSTI

• LTV: vyššie LTV znamená vyšší úver, a teda vyššiu splátku → vyšší DSTI.
• Splatnosť: dlhšia splatnosť znižuje mesačnú splátku (nižšie DSTI), ale zvyšuje zaplatené úroky a riziko pri refixácii.
• Úroková sadzba: vyššia sadzba zvyšuje splátku. Rozhodujúca je testovaná splátka na stresovej sadzbe.

Typické kroky banky pri posúdení

1. Overenie a výpočet čistých príjmov žiadateľa/žiadateľov (vrátane krátení a priemerovania).
2. Stanovenie životného minima a základných výdavkov domácnosti (podľa legislatívy a internej metodiky).
3. Inventúra záväzkov a prepočet revolvingových limitov na „ekvivalent splátky“.
4. Výpočet testovaných splátok pri stresovej sadzbe.
5. Kontrola DSTI a DTI voči platným limitom a kontrola LTV.
6. Rozhodnutie – schválenie, návrh úprav (nižší úver, dlhšia splatnosť, vyššia akontácia) alebo zamietnutie.

Ako optimalizovať svoju žiadosť

• Znížiť revolvingové limity: zrušiť/ponížiť kreditky a povolené prečerpania pred podaním žiadosti.
• Stabilizovať príjem: mať konzistentný príjem aspoň niekoľko mesiacov; pri SZČO pripraviť kvalitné daňové priznania a podklady.
• Znížiť LTV: vyššia akontácia alebo lacnejšia nehnuteľnosť zníži splátku a tým aj DSTI.
• Premyslieť splatnosť: predĺženie splatnosti môže pomôcť prejsť DSTI, no sledujte celkové preplatenie a riziko pri refixáciách.
• Spolužiadateľ: silnejší druhý príjem môže pomôcť, ale pozor na jeho existujúce záväzky (zvyšujú splátky v DSTI).

Časté otázky a špecifiká

• Prečo mi banka rátala vyššiu splátku, než vidím v kalkulačke? Pre DSTI sa používa stresová sadzba – splátka je v teste vyššia ako aktuálne ponúkaná.
• Prečo sa môj príjem krátil? Premenné zložky mzdy, bonusy či príjem z prenájmu sa môžu krátiť alebo sa berie priemer za dlhšie obdobie.
• Prečo mi neakceptovali časť príjmov? Nepravidelné, nepreukázateľné alebo krátkodobé príjmy nemusia spĺňať metodické kritériá banky.
• Ovplyvňuje vek limit DTI? Áno, pri vyššom veku sa môže strop DTI sprísňovať; cieľom je, aby dlh bol splatený ešte v produktívnom veku.
• Môžu banky „povoliť“ vyššie DTI/DSTI? Len v rámci obmedzenej kvóty výnimiek a pri splnení ďalších podmienok rizika – nie je na to právny nárok.

Modelová tabuľka: aký vplyv má zmena parametrov na DSTI

Najčastejšie omyly

• „Stačí prejsť bankovým kalkulátorom.“ Kalkulačka nezapočíta všetky metodické krátenia príjmu a stresovú sadzbu.
• „DTI/DSTI sú rovnaké v každej banke.“ Regulačné stropy sú spoločné, ale interné metodiky a kreditná politika sa líšia.
• „Výnimku musí banka udeliť.“ Nie – výnimky sú limitované a závisia od rizikového apetítu banky.

Praktický checklist pred žiadosťou o hypotéku

• Skontrolujte a prípadne znížte kreditné limity a kontokorent.
• Stabilizujte príjem aspoň na niekoľko mesiacov (priemerovanie).
• Pripravte si doklady o príjme a podklady k záväzkom.
• Premyslite výšku akontácie a cieľové LTV.
• Počítajte so stresovou splátkou, nie len s aktuálnou.

Zhrnutie

DTI a DSTI sú kľúčové „brzdy“ zadlžovania. DTI chráni pred nadmernou celkovou výškou dlhu voči príjmu; DSTI zabezpečuje, aby mesačné splátky nezožrali rozpočet domácnosti – a to aj pri zhoršení podmienok. Konkrétne limity a výnimky sa upravujú podľa makroekonomického vývoja a politiky NBS, banky ich môžu sprísniť vlastnými pravidlami. Pri plánovaní úveru preto vždy počítajte s rezervou a overte si aktuálne podmienky u poskytovateľa.