Ako čítať výnosovosť nájmu: brutto vs. netto vs. cash-on-cash

Prečo sa výnosovosť nedá čítať „jedným číslom“

Investícia do prenájmu bytu, domu či menšieho komerčného priestoru sa od klasických aktív líši tým, že kombinuje prevádzkovanie (náklady, neobsadenosť, správa) a financovanie (páka, úverové splátky) s kapitálovou hodnotou (kúpa, predaj). Preto jedna metrika nestačí. Tento článok systematicky vysvetľuje tri kľúčové spôsoby merania výnosu: brutto výnos, netto výnos (NOI/cap rate) a cash-on-cash (CoC), vrátane vzťahov k riziku, páke a daniam.

Slovník pojmov: od nájomného po NOI

• Hrubý príjem z nájmu (Gross Scheduled Rent, GSR): ročné nájomné pri 100 % obsadenosti bez zliav.
• Efektívny hrubý príjem (EGI): GSR mínus neobsadenosť a nezaplatené nájomné + iné tržby (parkovanie, sklad, práčky).
• Prevádzkové náklady (OPEX): opakujúce sa náklady na chod nehnuteľnosti bez úveru a dane z príjmu (správa, údržba, poistenie, daň z nehnuteľnosti, služby platené prenajímateľom, rezerva na opravy).
• NOI (Net Operating Income): EGI – OPEX; teda výsledok prevádzky pred dlhom.
• Dlhová služba (Debt Service): ročné splátky úveru (istina + úrok) alebo len úrok pri IO režime.

Brutto výnos: rýchly filter, nie rozhodnutie

Brutto výnos je najjednoduchší a najčastejšie uvádzaný ukazovateľ:

Brutto výnos (%) = GSR / Kúpna cena × 100

Je to „prvé sito“ na porovnávanie ponúk v rôznych lokalitách. Nevýhoda: neberie do úvahy neobsadenosť, náklady, ani rozdiely v režimoch (krátkodobý vs. dlhodobý nájom). Projekt s 8 % brutto môže mať horší čistý výsledok než 6 % brutto, ak má vyššie OPEX alebo výpadky.

Netto výnos (cap rate): kvalita prevádzky v jednom čísle

Netto výnos (často zhodný s „cap rate“) stavia do menovateľa cenu a do čitateľa NOI:

Netto výnos / Cap rate (%) = NOI / Trhová hodnota alebo kúpna cena × 100

Toto číslo už „odčisťuje“ prevádzku od marketingových ilúzií. Cap rate je nezávislý od financovania – porovnáva nehnuteľnosti ako aktíva. Pri kúpe je užitočný aj vzdialený odhad ceny: Hodnota ≈ NOI / požadovaná cap rate.

Cash-on-Cash (CoC): výnos na vložený vlastný kapitál

Cash-on-Cash zohľadňuje financovanie a jednorazové vstupné výdavky. Udáva, koľko hotovosti ročne generuje investícia vzhľadom na vloženú hotovosť (akontácia + transakčné náklady + prvotné opravy):

CoC (%) = Ročný cash flow po dlhu a pred daňou / Vlastný kapitál × 100

CoC je praktický pre investorov s pákou: ukazuje, či vám „sedí“ splátka, rezerva a likvidita. Silná páka vie CoC zvýšiť alebo znížiť podľa spreadu medzi cap rate a úrokovou sadzbou.

Čo patrí do OPEX a čo nie

• Patrí: správa (externá alebo vlastná, ale ocenená), údržba a drobné opravy, poistenie, daň z nehnuteľnosti, služby platené prenajímateľom (voda, odpad), rezerva na CAPEX (napr. 3–5 % z nájomného), poplatky SVB/HOA, poplatky za inzerciu, drobná administratíva.
• Nepatrí: úverové splátky a úrok (sú pod NOI), daň z príjmu investora, veľké jednorazové rozvojové CAPEX (tie plánujte osobitne v modeli a/alebo cez ročné rezervy).

Neobsadenosť a kreditné riziko: „tá neviditeľná zrážka“

Do EGI zaraďte vacancy allowance (napr. 5–10 %) podľa lokality, typu nájmu a manažmentu. Pri krátkodobých prenájmoch používajte reálnu priemernú obsadenosť a variabilné ceny – preháňanie vedie k skreslenému NOI.

Príklad A: jeden byt, dlhodobý nájom

• Kúpna cena: 150 000 €
• Mesačné nájomné (bez energií): 900 € → GSR = 10 800 €/rok
• Neobsadenosť & nedoplatky: 5 % z GSR = 540 € → EGI = 10 260 €
• OPEX (ročné): SVB/HOA 840, poistenie 180, daň z nehnut. 150, správa 8 % z GSR 864, údržba 5 % z GSR 540 → spolu 2 574 €

NOI = 10 260 − 2 574 = 7 686 €

Brutto výnos = 10 800 / 150 000 = 7,2 %
Netto výnos (cap rate) = 7 686 / 150 000 = 5,12 %

Ten istý byt s pákou: CoC v praxi

• Úver: 80 % LTV → 120 000 €; fix 4 %, 30 rokov; ročná dlhová služba ≈ 6 875 €
• Vlastný kapitál (akontácia 30 000 + transakčné náklady 4 % 6 000 + prvotné opravy 2 000) ≈ 38 000 €
• Ročný cash flow pred daňou = NOI − dlh = 7 686 − 6 875 = 811 €

Cash-on-Cash ≈ 811 / 38 000 = 2,13 % (bez transakčných nákladov by to bolo ~2,7 %).

Interpretácia: Cap rate 5,1 % a úver za 4 % znamená pozitívny, no úzky spread. CoC je nízky, ale pozitívny – investícia stojí na stabilite nájomného, prevádzkovom rešime a očakávanom kapitálovom výnose (rast ceny, amortizácia).

Senzitivita: čo spraví +5 % na nájomnom?

Ak stúpne GSR o 540 €, zároveň rastú položky viazané na príjem (správa 8 %, údržba 5 %, neobsadenosť 5 %). Prírastok NOI bude cca 540 × (1 − 0,08 − 0,05 − 0,05) = 540 × 0,82 = 443 €.

Nový NOI ≈ 8 129 € → Cash flow po dlhu ≈ 1 254 € → CoC ≈ 3,3 %. Vidno, že mierne zlepšenie tržieb sa výraznejšie prejaví na CoC než na cap rate.

Cap rate vs. úrok: rozhoduje „spread“

• Ak cap rate > úrok (po zohľadnení fixných nákladov), páka zvyčajne zvyšuje CoC.
• Ak cap rate < úrok, páka CoC zhoršuje a zvyšuje riziko záporného cash flow pri šoku (vacancy, oprava).
• Bezpečnosť overte cez DSCR (Debt Service Coverage Ratio): DSCR = NOI / Dlhová služba. Hodnota > 1,25 sa považuje za komfortnejšiu hranicu pre banky aj investorov.

Krátkodobý prenájom: výnosy vyššie, volatilita tiež

• Plusy: vyšší EGI v turistických sezónach.
• Mínusy: vyššie OPEX (upratovanie, pranie, platformové poplatky 12–18 %, spotreba), vyššia kolísavosť obsadenosti a regulačné riziko (limity dní, licencie).
• Metodika: modelujte mesačné príjmy a obsadenosť, oddeľte fixné a variabilné náklady; používajte konzervatívny priemer (3-ročné okno) a stress test –20 % tržieb.

Dane a odpisy: vplyv na „skutočný“ výnos

Vyššie uvedené metriky CoC/NOI sú pred daňou z príjmu. Efekt daní závisí od režimu (paušál vs. skutočné výdavky), odpisovej skupiny, úrokov a možnosti uplatnenia strát. Pri porovnávaní projektov držte rovnaký daňový predpoklad. Pre interné rozhodnutie si pripravte aj po-tax CoC.

CAPEX rezerva: malá položka, veľký rozdiel

Mnohé inzeráty „zabudnú“ na strechu, výťah, kotol, okná alebo kuchyňu. Rezervujte si 3–5 % z GSR (byty) až 5–8 % (domy), alebo plánujte viacročný CAPEX plán s diskontovaním. Bez CAPEX rezervy je cap rate nerealisticky optimistický.

Porovnávanie projektov: kedy použiť ktoré číslo

• Brutto výnos: prvý filter v databáze ponúk (rýchlo vyraďte extrémy).
• Netto výnos (cap rate): porovnanie kvality aktív v rámci lokality; vstup do vyjednávania o cene.
• CoC: osobná návratnosť pri zvolenej páke a nákladoch na uzavretie; rozhoduje o likviditnom komforte.

Najčastejšie chyby pri čítaní výnosov

• Ignorovanie neobsadenosti – 0 % vacancy je zbožné prianie.
• Podcenenie OPEX – správa „zadarmo“, údržba „bude minimálna“.
• CoC bez transakčných nákladov – akontácia nie je jediná hotovosť.
• Zámena NOI s cash flow – NOI je pred dlhom, cash flow po dlhu.
• Jablká s hruškami – porovnávate byty s HOA vs. domy bez HOA, krátkodobý vs. dlhodobý nájom bez úpravy modelu.

Mini-framework: 7 krokov k disciplínovanému odhadu

1. Zistite reálne nájomné (konzervatívny priemer, referencie).
2. Nastavte vacancy (5–10 %) a dopočítajte EGI.
3. Zozbierajte OPEX zo zmlúv/fondov/poisťovní; pridajte CAPEX rezervu.
4. Vypočítajte NOI a cap rate.
5. Modelujte úver, vypočítajte DSCR a ročný cash flow.
6. Zapíšte vlastnú hotovosť (akontácia + closing + opravy) → CoC.
7. Spravte senzitivitu (±10 % nájomné, +1 p.b. úrok, +2 p.b. vacancy).

Praktické benchmarky (orientačné)

• Brutto 6–8 % v hlavných mestách môže po OPEX padnúť na cap 3,5–5,5 %.
• Stabilné CoC pri 70–80 % LTV a úroku blízkom cap rate býva 2–5 %; vyššie CoC si pýta buď lacnejší úver, alebo vyšší cap rate.
• DSCR ≥ 1,25 dáva rezervu na neočakávané výdavky; pod 1,1 ste v „tenkom ľade“.

Zhrnutie: tri metriky, tri otázky

• Brutto výnos – Je ponuka vôbec zaujímavá?
• Netto výnos (cap rate) – Aké je naozaj „zdravé“ jadro prevádzky?
• Cash-on-Cash – Koľko peňazí mi tečie späť na moju hotovosť pri zvolenej páke?

Ak tieto tri čísla čítate spolu a konzistentne, budete robiť odolnejšie rozhodnutia – aj v čase vyšších úrokov alebo kolísajúcej obsadenosti.