Krátkodobý prenájom (ubytovanie): dane, DPH a miestne povinnosti

Krátkodobý prenájom vs. ubytovanie: základné vymedzenie

Krátkodobý prenájom realizovaný cez platformy (Airbnb, Booking a pod.) sa v slovenskom práve typicky posudzuje ako poskytovanie ubytovacích služieb (t. j. podnikanie so živnostenským oprávnením), najmä ak súčasťou sú pravidelné služby „hotelového typu“ (upratovanie, lôžkoviny, check-in, vybavovanie hostí). „Holý“ prenájom bez týchto služieb je prenájmom nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP (mimo živnosti). Správne zaradenie ovplyvňuje daň z príjmov, DPH, miestne povinnosti a aj povinnosť evidencie tržieb.

Daň z príjmov: § 6 ods. 1 (ubytovanie) vs. § 6 ods. 3 (prenájom)

• Ubytovanie (podnikanie): príjem SZČO zo živnosti (§ 6 ods. 1). Možnosť uplatniť skutočné výdavky alebo paušálne výdavky (ak spĺňate podmienky), povinnosti podnikateľa (registrácie, odvody).
• „Holý“ prenájom: príjem z prenájmu (§ 6 ods. 3) bez poskytovania ďalších služieb; u FO je časť príjmov oslobodená (aktuálne 500 €/rok), zvyšok sa zdaňuje v DP typu B.

DPH: sadzby, oslobodenia a registrácia

Ubytovacie služby od 1. 1. 2025 patria v SR do zníženej sadzby 5 % (zároveň došlo k zvýšeniu štandardnej sadzby na 23 % a k zrušeniu sadzby 10 %). Pri dlhodobom prenájme nehnuteľností na bývanie platí oslobodenie od DPH; ubytovanie a krátkodobé ubytovanie oslobodené nie je.

Registrácia na DPH: povinná pri dosiahnutí obratu 50 000 € (s osobitnými pravidlami pre okamžitú registráciu pri 62 500 € a viacerými technickými lehotami). Sledujte kumulatívny obrat za bežný rok; po prekročení konajte v zákonných lehotách.

Miestna daň za ubytovanie: čo, kto a ako

Daň za ubytovanie je miestna daň podľa zákona č. 582/2004 Z. z. Zavádza ju obec všeobecne záväzným nariadením; prevádzkovateľ (ubytovateľ) vyberá daň od hosťa a odvádza ju správcovi dane podľa pravidiel obce (sadzba za prenocovanie, termíny, registrácia ubytovateľa). Oznámenie vzniku povinnosti a vedenie evidencie ubytovaných osôb býva upravené v mestskom VZN.

Povinnosti voči polícii pri ubytovaní cudzincov

Ubytovateľ je povinný overiť totožnosť cudzinca, viesť knihu ubytovaných a doručiť hlásenie pobytu cudzinca na oddelenie cudzineckej polície v lehote (štandardne do piatich dní), s možnosťou elektronického podania. Povinnosti sa líšia podľa štátnej príslušnosti (EÚ / tretie krajiny) a majú konkrétne lehoty.

Živnostenské oprávnenie a kategórie činností

• Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností – voľná živnosť (bežné „ubytovanie v súkromí“).
• Ubytovanie s poskytovaním jedál/nápojov – viazaná živnosť (potrebná odborná spôsobilosť).

eKasa, hotovosť a evidovanie tržieb

Ak poskytujete ubytovanie ako službu, prijaté hotovostné tržby sa spravidla evidujú v systéme eKasa (ORP/VRP), pokiaľ nejdete vo výnimke. Pre prenájom nehnuteľností (kód 68.20) zákon výslovne uvádza, že hotovostné tržby nepodliehajú povinnosti evidencie v ORP/VRP; pri ubytovacích službách však ide o inú zdaniteľnú službu, kde sa povinnosť bežne uplatní. Sledujte tiež limity a pravidlá platieb v hotovosti.

DAC7: platformy reportujú vaše príjmy

Od roku 2023 digitálne platformy (Airbnb, Booking ap.) reportujú údaje o predajcoch/hostiteľoch daňovým správam EÚ podľa smernice DAC7 – spravidla každý január za predchádzajúci rok. Znamená to vyššiu transparentnosť príjmov z prenájmu/ubytovania a väčší dôraz na riadne priznanie dane a miestnych poplatkov.

DPH pri dlhodobom prenájme vs. krátkodobom ubytovaní

• Dlhodobý prenájom na bývanie – oslobodený od DPH; pri prenájme podnikateľovi možno v určitých prípadoch zvoliť zdanenie (okrem nájmu bytu/domu na bývanie).
• Krátkodobé ubytovanie – zdaniteľná služba, od 2025 v sadzbe 5 % (pri dodržaní zaradenia podľa zákona).

Modelový „daňový tok“ – jednu nehnuteľnosť využívate krátkodobo

1. Živnosť – ohlásenie voľnej/ viazanej živnosti (podľa rozsahu služieb).
2. Daň z príjmov – evidujete tržby a náklady (alebo paušál), zdaňujete ako § 6 ods. 1.
3. DPH – sledujete obrat 50 000 €; po registrácii ubytovanie fakturujete v 5 %.
4. Miestna daň za ubytovanie – zaregistrujete sa na obci, vyberáte daň od hostí a odvádzate ju v termínoch VZN.
5. Policajné hlásenia – plníte povinnosti pri ubytovaní cudzincov.
6. eKasa – ak inkasujete hotovosť, evidujete tržby (ak sa na vás nevzťahuje výnimka).

Najčastejšie omyly a riziká

• „Nie som podnikateľ, len prenajímam na pár nocí.” Pravidelné krátkodobé ubytovanie je podnikanie; zle zvolený režim môže znamenať domeranie dane/DPH a pokuty.
• Ignorovanie miestnej dane za ubytovanie – daň vyberáte od hosťa a odvádzate obci; sadzbu a termíny určuje VZN vašej obce.
• Nesprávna sadzba DPH – ubytovanie od 2025 spadá do 5 %; dlhodobý nájom na bývanie je oslobodený.
• Nesplnené povinnosti voči cudzineckej polícii – lehoty a evidencia hostí sú kontrolované.
• „Platforma to za mňa vyrieši.” DAC7 je len reporting; zodpovednosť za priznanie dane a poplatkov je na ubytovateľovi.

Praktické tipy na nastavenie prevádzky

• Zaradenie činnosti: definujte rozsah služieb (upratovanie, bielizeň, check-in) a podľa toho zvoľte živnosť a daňový režim.
• DPH a ceny: pri registrácii počítajte s 5 % DPH na ubytovanie; aktualizujte cenníky a platformy.
• Miestna daň: pripravte si interný proces výberu a odvodu (reporting obci, evidencia prenocovaní).
• Compliance hostí: digitalizujte knihu ubytovaných a podávanie hlásení pre cudzincov.
• Hotovosť: overte si, či máte povinnosť eKasa (pri ubytovaní zvyčajne áno); minimalizujte cash a preferujte bezhotovostné platby.

Čo ak ten istý byt raz prenajímam „dlhodobo“ a inokedy ubytujem turistov?

Miešanie režimov (časť roka ubytovanie, časť roka prenájom) je možné, no každý režim má iné DPH pravidlá a iné daňové zaradenie príjmov. Pri kombinácii sledujte správnu fakturáciu (5 % pri ubytovaní vs. oslobodené pri nájme na bývanie), pomerné odpočty DPH a miestnu daň len za ubytované prenocovania. Odporúča sa vopred nastaviť jasnú internú evidenciu a periodicitu prechodu medzi režimami.

Kontrolný zoznam pred spustením krátkodobého ubytovania

1. Vyberte správny typ živnosti (voľná/ viazaná) a ohláste prevádzku.
2. Nastavte daň z príjmov (účtovanie/daňová evidencia alebo paušál) podľa rozsahu a nákladovosti.
3. Sledujte obrat na DPH; po registrácii účtujte 5 % na ubytovanie.
4. Zaregistrujte sa na miestnu daň za ubytovanie a pripravte evidenciu prenocovaní/reporty.
5. Nastavte proces hlásenia cudzincov (kniha ubytovaných, elektronické hlásenia).
6. Overte si povinnosť eKasa pri hotovostných úhradách.
7. Zohľadnite DAC7 – príjmy z platforiem budú reportované; majte podklady v poriadku.

Zhrnutie

Krátkodobé ubytovanie je v SR zdaniteľná služba (od 2025 v sadzbe DPH 5 %), ktorá si vyžaduje živnostenské oprávnenie, daň z príjmov podľa § 6 ods. 1, plnenie miestnej dane za ubytovanie a policajné hlásenia za cudzincov. „Holý“ prenájom bez služieb (dlhodobé bývanie) je oslobodený od DPH, zdaňuje sa ako § 6 ods. 3 a nepodlieha miestnej dani za ubytovanie. Rozlíšenie režimov, správne sadzby, registrácie (DPH od 50 000 € obratu) a evidencia platieb sú kľúčom ku compliance – a k tomu, aby sa príjem z ubytovania nestal daňovým rizikom.